買(mǎi)房的時(shí)候，你一定要明確怎么買(mǎi)房的目的是什么，首先必需滿(mǎn)足的條件，你想清楚了嗎？你是想投資還是為什么自己居住呢，有時(shí)候我們不能十全十美的時(shí)候，那么看你如何選擇了。

接下來(lái)我們就來(lái)看看眼下在武漢購(gòu)房是買(mǎi)新房好還是二手房好吧！

首先考慮需求

朋友想找一個(gè)完美的房子，首先地段要好，嗯，就是嚴(yán)格比對(duì)著房產(chǎn)宣傳廣告中的“出則繁華，入則寧?kù)o”，什么規(guī)劃啊未來(lái)的繁華當(dāng)然不算!只有一個(gè)伊藤當(dāng)然也不算繁華、哎呀距離高架橋太近算什么寧?kù)o，還是扭頭就走算了。

雖然現(xiàn)在單身呢，總得結(jié)婚吧，那有孩子了就得想到孩子上學(xué)，學(xué)區(qū)房也是萬(wàn)萬(wàn)不可少啊!一般的學(xué)校算啥學(xué)區(qū)房哦，起碼得“五朵金花”級(jí)別啊，不然說(shuō)出去也沒(méi)面子。

哎呀，對(duì)哦，交通因素也很關(guān)鍵吶，地鐵可一定得有，沒(méi)地鐵加持的看不上!戶(hù)型也得方正，不然裝修起來(lái)改戶(hù)型好貴的呢!最關(guān)鍵的一點(diǎn)要價(jià)格別太貴，升值空間得高!

嗯，最后.....結(jié)局大家應(yīng)該猜到了，被自己設(shè)置的一系列框框條條限制死了!

其實(shí)我們作為普通人來(lái)說(shuō)要找到我們買(mǎi)房最核心的需求，到底是自住還是投資?還是為了孩子上學(xué)?給父母買(mǎi)養(yǎng)老房?等等因素，找到你需求最核心的點(diǎn)，否則在這瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)上，機(jī)會(huì)稍縱即逝!

如果你買(mǎi)房是為了投資，在保障資金安全的情況下，保值和升值為主要目地的，建議你購(gòu)買(mǎi)二手房!

純投資建議二手房

主要有以下原因：

新房搖號(hào)中簽率低

能不能買(mǎi)到還真的看運(yùn)氣! 非理性化的新房市場(chǎng)你不一定選得到最好的房子!

在武漢限購(gòu)升級(jí)的現(xiàn)階段，有購(gòu)房資格才只是你的購(gòu)房第一步敲門(mén)磚，至于你想按揭還是全款，得，不急，先等你買(mǎi)到，不對(duì)，是搖號(hào)了房子再說(shuō)!武漢現(xiàn)狀是主城區(qū)的房源稀少，你看中了房源也沒(méi)用，你得等它拿到預(yù)售證啊。

至于啥時(shí)候能拿到?而且放心，你看中的性?xún)r(jià)比高啊未來(lái)升值潛力也不錯(cuò)的房子，大家和都和你的看法一樣，報(bào)名人數(shù)一定不會(huì)少!你又不能保證自己百分百能買(mǎi)到房子啊，還不是只有看運(yùn)氣撒。

運(yùn)氣好搖到房子，恍如中彩票的心態(tài)，所有人都朝你投來(lái)嫉妒羨慕的眼神，覺(jué)得你賺到了安逸的得板。為啥?因?yàn)樾路吭磳?shí)質(zhì)是政策調(diào)控下的限價(jià)房，便宜啊!

其實(shí)你自己也是一種將就的心態(tài)，就像找對(duì)象一樣，在一個(gè)壓力很大的時(shí)間段，你找到的并不一定是你真正想要的那個(gè)，新房選房也一樣，可能在這樣的氛圍中，你當(dāng)時(shí)買(mǎi)到的房子等你冷靜下來(lái)你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多的問(wèn)題。

比如說(shuō)交通不便，靠近墓地，靠近高壓線(xiàn)，靠近主路、物業(yè)很爛等諸多問(wèn)題。你后悔了哇?想賣(mài)了哇?莫慌，還沒(méi)拿到房產(chǎn)證本本兒呢，等你慢慢等起拿到房產(chǎn)本本兒了，還要再等幾年才可以賣(mài)!

就算你總算熬了幾年等到可以賣(mài)的資格了，那么當(dāng)你想賣(mài)的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)二手市場(chǎng)是一個(gè)冷靜的看房市場(chǎng)，選房者就會(huì)像找對(duì)象一樣挑剔這些毛病!

而你買(mǎi)新房投資的利潤(rùn)只有你把它賣(mài)出去以后才是你真正賺到的，否則漲再多賣(mài)不出去也只是一個(gè)標(biāo)價(jià)而已!

好在現(xiàn)在新房限價(jià)，能消除一部分價(jià)格的不利因素，但是新房的不確定性很大，如果買(mǎi)到不好的房源，你低價(jià)賣(mài)也不一定賣(mài)的出去，你自己都不想住的房子，別人會(huì)買(mǎi)嗎?相信很多賣(mài)二手房的朋友深有體會(huì)!

二手房市場(chǎng)持續(xù)降溫

目前二手房都在吼不好賣(mài)，房東不降價(jià)根本賣(mài)不出去。二手房與新房的剪刀差也在逐漸縮小，之后會(huì)有一個(gè)過(guò)程，會(huì)慢慢趨近于新房?jī)r(jià)格。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新房的限價(jià)價(jià)格不是市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格反應(yīng)。那么這個(gè)時(shí)候如果周邊二手房與新房?jī)r(jià)格趨近，我們選擇的二手房在周邊的配套、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理以及居住環(huán)境舒適度等都滿(mǎn)意的情況下。

這個(gè)時(shí)候你買(mǎi)到的二手房，周邊的配套環(huán)境都是看得見(jiàn)摸得到的，也不用像新房那樣有太多的未知因素。

時(shí)間周期因素

一個(gè)簡(jiǎn)單的例子:

收益=(賣(mài)價(jià)- 買(mǎi)價(jià))X面積X周轉(zhuǎn)效率(流動(dòng)性)

1)賣(mài)出價(jià)- 買(mǎi)入價(jià)，說(shuō)明升值空間很重要

投資房子不是越貴越好，也不是地段為王，而是增值空間越大越好。

買(mǎi)房投資，不能只看地段，也不能只選貴的。

有人十多年前在上海買(mǎi)了湯臣一品，那個(gè)時(shí)候湯臣一品是8萬(wàn)一平，而今天，是20萬(wàn)一平。

十年翻了2.5倍，要知道這可是最好的江景房，地段之王。

但2007年上海房?jī)r(jià)均價(jià)1萬(wàn)，2017年均價(jià)5萬(wàn)5，翻了5.5倍。

買(mǎi)房賺錢(qián)，升值空間很重要。

作為投資的買(mǎi)房實(shí)際上就是買(mǎi)價(jià)格差。

2)持有面積，大房子的優(yōu)勢(shì)

漲幅差不多的條件下，持有面積越大，收益越多。

所以老破大(老小區(qū)、看起來(lái)顯舊，面積大，俗稱(chēng)老破大)很受專(zhuān)業(yè)投資客歡迎，面積大，不用漲太多，就能賺不少。

當(dāng)然老破大也有老破大的問(wèn)題，以后會(huì)跟大家講。

3)周轉(zhuǎn)效率，流動(dòng)性很重要

從這個(gè)算式當(dāng)中，我們還可以看到，其實(shí)影響我們收益很關(guān)鍵的一個(gè)因素就是周轉(zhuǎn)效率。

(賣(mài)價(jià)-買(mǎi)價(jià))X面積，這三個(gè)值都是我們可以控制的，利差小了，我們可以面積買(mǎi)大一點(diǎn)，來(lái)增加我們的利潤(rùn)，都是風(fēng)險(xiǎn)可控的!

而周轉(zhuǎn)效率是不可控的，是不得不重視的因素。投資新房，現(xiàn)在因?yàn)轭A(yù)售制，大部分新房是期房，從我們現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)以后，再拿到房產(chǎn)證后限售3年，這個(gè)時(shí)間周期就非常長(zhǎng)，至少5年，現(xiàn)在房?jī)r(jià)變化很快。

各種不確定因素會(huì)很多，最終會(huì)影響我們的收益!

而二手房我們買(mǎi)了以后就可以去辦理房產(chǎn)證，比新房所花的時(shí)間更短，相對(duì)應(yīng)的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更少!二手房周轉(zhuǎn)率會(huì)更高，相對(duì)來(lái)說(shuō)也更安全!

而且二手房不用裝修就能出租，租金能抵月供。

流動(dòng)性高，還能產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流，買(mǎi)賣(mài)周轉(zhuǎn)都很方便，這一點(diǎn)，老破小(即老小區(qū)，看起來(lái)顯舊，面積小=老破小)比老破大更有優(yōu)勢(shì)。

(注意，老破小和老破大并非真的讓你買(mǎi)又老又破的房子，而是的一種俗稱(chēng)，房齡再老一般都不要超過(guò)15年，超過(guò)了一是不好貸款，二是居住體驗(yàn)差。)

而且新房沒(méi)裝修的話(huà)，不好出租，這期間就不能像二手房一樣產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流來(lái)覆蓋房貸。自己裝修的話(huà)，又要貼上不少成本。

而且在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，要么是會(huì)浪費(fèi)一些周期性的機(jī)會(huì)，沒(méi)辦法及時(shí)補(bǔ)充杠桿。要么是出現(xiàn)任何價(jià)格下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)法避險(xiǎn)。

所以，若你買(mǎi)房的投資目的占50%以上，買(mǎi)二手房比買(mǎi)新房更劃算。

從投資來(lái)看，收益除了溢價(jià)還包括租金收益，二手房大部分是在更成熟，更方便的區(qū)域。

特別是主城區(qū)的小面積次新(房齡5年內(nèi)的房子)二手房，在剪刀差逐漸縮小的大環(huán)境下，配套已然呈現(xiàn)，且不影響居住體驗(yàn)感的的二手房自住或投資都不差!

在價(jià)差較小的情況下，小面積二手次新房或者老破小是投資比較好的選擇!但是房齡非常老的房子，如果沒(méi)有拆遷規(guī)劃，不建議購(gòu)買(mǎi)!

純剛需建議買(mǎi)新房

如果你是純剛需，只考慮自住，且不急著買(mǎi)房，那就建議你選新房。注意前提是你不急著買(mǎi)房，如果純剛需又因趕著結(jié)婚啊，有小孩要讀書(shū)等等因素，建議你不要張望了，直接選二手房，先上車(chē)再說(shuō)!

建議純剛需買(mǎi)新房的理由就一個(gè)，新房便宜!前文已經(jīng)提過(guò)，現(xiàn)階段的武漢新房源，實(shí)質(zhì)上都是調(diào)控政策下的“限價(jià)房”!

像拿地價(jià)9500一平，房子修好賣(mài)1萬(wàn)3還是精裝，這樣虧本的虧到開(kāi)發(fā)商眼淚花包起的事情，一旦調(diào)控有那么一絲絲的松動(dòng)，都不可能再出現(xiàn)了!

很多人都覺(jué)得因?yàn)槌雠_(tái)了調(diào)控政策自己一夜之間失去了購(gòu)房資格，覺(jué)得很受傷，但是平心而論，再也看不到開(kāi)發(fā)商想漲價(jià)就漲價(jià)的局面了哇?

武漢不限購(gòu)區(qū)都在吼房?jī)r(jià)一萬(wàn)出頭了，而主城區(qū)居然還是有些新房源居然才房?jī)r(jià)一萬(wàn)出頭哇?比如說(shuō)白沙洲三環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)均價(jià)才13500元/平——這，實(shí)質(zhì)是政策調(diào)控下給剛需的福利。

更何況，有些周邊新房與二手房剪刀差差距大的情況下，就更應(yīng)該去碰碰運(yùn)氣搖號(hào)了!