根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年8月武漢房子供應(yīng)面積同比和環(huán)比均呈下降趨勢?？硕鹫J(rèn)為，現(xiàn)在武漢樓市依然處于筑底階段，接下來的“金九銀十”能否完成突破，還要看相關(guān)政策變化。

房市分析

1、供應(yīng)：8月供應(yīng)77萬平方米，環(huán)比下降4%，同比下降59%。8月各大房企推貨意愿仍處低點(diǎn)，加之月末疫情出現(xiàn)新的變化，供應(yīng)出現(xiàn)明顯下滑。

2、成交：8月成交89萬平方米，環(huán)比下降9%，同比下降16%。8月市場下行壓力仍未緩解，仍在采取“以價換量”的營銷策略，持續(xù)“造節(jié)”促銷，階段性向市場投放特價房。

3、新開盤：8月全市新開盤18頻次(新開盤2/續(xù)銷16)，環(huán)比7月新開盤、續(xù)銷項(xiàng)目量明顯減少。仍以平推為主(開盤3/平推15)，整體去化率30%，較7月而言大幅回升19個百分點(diǎn)，主要受光谷熱銷單盤拉動。其中中心城區(qū)去化率39%，遠(yuǎn)城區(qū)去化率13%，中心城區(qū)、遠(yuǎn)城區(qū)的去化率環(huán)比增幅均近一倍。

圖：2016年1月-2022年8月開盤去化率走勢

(紅色為開盤形式，藍(lán)色為開盤+平推形式)

4、來訪認(rèn)購：2022年8月周度單盤來訪和認(rèn)購均下滑，市場熱度漸冷。

相對2019年和2021年，今年1-8月案場來訪量仍處相對低位，平均月單盤來訪量256人次，進(jìn)入三季度以來案場來訪量持續(xù)回落，8月平均單盤來訪客戶降至242人次。

圖：2019年1月-2022年8月來訪量走勢

今年二季度案場平均認(rèn)購量較一季度顯著回升，單盤月均認(rèn)購22套，進(jìn)入傳統(tǒng)淡季以來，案場認(rèn)購量邊際遞減，較7月認(rèn)購進(jìn)一步減少，平均單盤認(rèn)購16套。

圖：2019年1月-2022年8月認(rèn)購量走勢

5、二手房月度表現(xiàn)：成交量維持中高位，整體呈下降趨勢

8月新增客戶量14680組，勞動節(jié)后新增客戶量陷入三連降，跌破1月春節(jié)冰點(diǎn)。8月成交65.8萬平方米，環(huán)比下降14%，同比下降6%，成交均價持續(xù)下滑，降至16761元/平方米，環(huán)比降幅4%，同比降幅13%。

當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)大勢影響下，市場逐步陷入價格內(nèi)卷與客戶觀望的惡性循環(huán)，底層經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)成為影響市場預(yù)期的關(guān)鍵變量，疊加8月末武漢疫情多點(diǎn)散發(fā)，客戶預(yù)期和市場成交雙雙承壓。

圖：2021年7月-2022年8月新增客戶量走勢

圖：2021年7月-2022年8月成交面積及價格走勢

武漢樓市依然處于筑底階段

克而瑞分析認(rèn)為，當(dāng)前武漢樓市依然處于筑底階段的調(diào)整期中，8月市場整體呈進(jìn)一步下探趨勢，究其緣由有四：

其一，8月正處武漢政策調(diào)控的靜默期，僅從金融信貸層面下調(diào)房貸利率對整體市場拉動效果并不明顯，疊加5-7月松綁的政策效用顯露出邊際效用遞減的跡象，市場復(fù)蘇動能持續(xù)減弱，進(jìn)入8月以來各區(qū)域各板塊的top項(xiàng)目案場反饋，受新政刺激出的客戶量較7月明顯減少，其中以黃陂、東西湖區(qū)域個別板塊的top項(xiàng)目表現(xiàn)更為顯著;

其二，停工斷貸風(fēng)波持續(xù)發(fā)酵，市場信心仍未提振得到明顯修復(fù)，8月中下旬響應(yīng)“保交樓、穩(wěn)民生”，針對全省不良資產(chǎn)設(shè)立50億專項(xiàng)紓困基金，開展情況仍待進(jìn)一步觀察;

其三，“買漲不買跌”心理預(yù)期下，市場觀望情緒愈加濃重，8月末“跳價甩賣”由城市遠(yuǎn)郊向城市核心蔓延，多個樓盤大肆宣傳下調(diào)其銷售價引起一系列維權(quán)事件，使得本就低迷的市場情緒一度陷入崩潰;

其四，短期內(nèi)市場需求及購買力陷入瓶頸，受疫情的影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期轉(zhuǎn)降，未來不確定性增強(qiáng)、還貸潛在壓力不斷加劇，8月末武漢部分區(qū)域爆發(fā)疫情，城市的防控壓力增大，伴隨著各行政區(qū)、街道間疫情防控“雙標(biāo)”措施，引發(fā)東西湖、黃陂區(qū)域短暫的騷動，間接傳導(dǎo)致使其他區(qū)域購房者的預(yù)期下降。

相較二季度，當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緊要關(guān)口，加快釋放各類政策支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)定樓市助力經(jīng)濟(jì)回溫至關(guān)重要，8月末中央層面兩度強(qiáng)調(diào)支持地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，9月上旬各地方實(shí)施細(xì)則應(yīng)出盡出，而武漢現(xiàn)階段復(fù)蘇動能持續(xù)趨弱、負(fù)面因子不斷疊加、市場氛圍漸入扭曲、黃金銷售節(jié)點(diǎn)在即，盡快落實(shí)調(diào)控政策重塑市場信心顯得更為關(guān)鍵，上下兩極相互呼應(yīng)，預(yù)示著接下來武漢將陸續(xù)展開更高層級更大范圍更深層次的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

今年的“金九銀十”尚待政策信號仍可期許，在接下來的政策暖風(fēng)作用下，市場信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場也將逐步回穩(wěn)，被制約的區(qū)域、被積壓的需求亦會得到一定的釋放，或可造就四季度的“翹尾”行情。(樂居武漢)