自從出臺(tái)營業(yè)稅改革方案，二手房交稅就有所改變。小編詳細(xì)給想買二手房的朋友介紹營改和買房的關(guān)系。改多交還是少交

對(duì)北上廣深四城市，規(guī)定個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

在武漢市場上，二手房買賣稅費(fèi)約定俗成都是由買家承擔(dān)，也就是說“營改增”之后降低了買方的購房成本。

對(duì)于此前市場擔(dān)心營改增后，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房由繳納營業(yè)稅轉(zhuǎn)為增值稅會(huì)增加稅負(fù)，分析人士指出，從方案細(xì)則看，對(duì)于非一線城市而言，個(gè)人購房如果不滿2年進(jìn)行交易，實(shí)際和此前的營業(yè)稅政策并沒有太大的差異。而持有時(shí)間超過2年的住房進(jìn)行交易，則進(jìn)行免征。這樣也使得稅費(fèi)成本降低為零。此類政策和過去的營業(yè)稅政策保持了一致的特點(diǎn)，而且從稅費(fèi)效應(yīng)看，也沒有太大的變化。

營業(yè)稅vs增值稅

營業(yè)稅：屬于地方財(cái)政收入，是針對(duì)房屋成交價(jià)征收的稅種，按照規(guī)定房屋不滿兩年按照成交價(jià)5.775%征收增值稅。

增值稅：是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。目前按照財(cái)政部規(guī)定房屋不滿兩年按照成交價(jià)的5%征收增值稅。

營業(yè)稅vs增值稅的區(qū)別：

營業(yè)稅：屬于地方財(cái)政收入，是針對(duì)房屋成交價(jià)征收的稅種，按照規(guī)定房屋不滿兩年按成交價(jià)的5.775%征收營業(yè)稅。

增值稅：是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。按照財(cái)政部新規(guī)定，房屋不滿兩年按照成交價(jià)的5%征收增值稅。

對(duì)武漢樓市的影響：

1、短期而言是利好，目前武漢二手房征收的營業(yè)稅通常由買家承擔(dān)，稅率降低了0.775%，意味著二手房買家會(huì)少花錢。

2、對(duì)武漢二手房市場影響不大，因?yàn)闇p免的稅費(fèi)相較房款支出不大，不如放開二手房貸款政策那樣效果明顯。

3、長期來看，營業(yè)稅由地方征收，現(xiàn)在改成增值稅了，由國家征收，地方后續(xù)很可能會(huì)啟動(dòng)如房屋租賃稅等其它稅種的征收，以彌補(bǔ)缺口。

4、房產(chǎn)增值稅是對(duì)房產(chǎn)增值部分收稅，如2000年買進(jìn)的房屋總價(jià)20萬，2015年賣出80萬，是針對(duì)其中增值的60萬收稅，意味著國家對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的管理加強(qiáng)，

對(duì)長期持有多套房產(chǎn)進(jìn)行投資的人群會(huì)產(chǎn)生影響。

營改增新規(guī)落地對(duì)房企的6大利好和2大影響

明源地產(chǎn)研究院消息 猜測了這么久，營改增的詳細(xì)規(guī)定終于出來了。在明源君看來，新規(guī)基本滿足了大家的想像，沒有什么特別不好的地方，而大家最擔(dān)心的事情，基本都沒有發(fā)生?？偟恼f來，地產(chǎn)行業(yè)有六大利好和兩大影響!

第一大利好：地價(jià)果然可以扣除

之前和房企交流，大家最怕的就是地價(jià)不能扣除，要知道在一線城市，地價(jià)很多時(shí)候占成本的50%以上呢，如果不能扣除，損失可就大了。

現(xiàn)在大家可以把心放到肚子里了。

第二大利好：在建工程抵扣只分兩年，節(jié)奏正合適

在建工程，如果一年全部抵扣完了，稅務(wù)部門會(huì)有壓力，但如果分很多年低扣，房企的財(cái)務(wù)成本壓力又很大，畢竟大家現(xiàn)在都喜歡快周轉(zhuǎn)，舊的沒抵扣新的又來怎么辦?

之前傳說要分5年抵扣，大家就是一片哀嘆，現(xiàn)在只分兩年抵扣，節(jié)奏正好。

第三大利好：其實(shí)變化并沒有那么大

大家以前最擔(dān)心的，是過渡階段到底怎么算?現(xiàn)在很明確，就是以5月1日為界，這樣的話，還有一個(gè)多月，基本都來得及準(zhǔn)備，即使有一些“跨界”項(xiàng)目，也可以申請退回稅款，5月1日之前全部可以按簡易辦法計(jì)稅。而且，短期前后稅率變化并不大。

第四大利好：個(gè)人出售二手房，營業(yè)稅政策平移

關(guān)于個(gè)人二手房交易，已經(jīng)流傳幾天的營業(yè)稅政策平移到增值稅的消息被證實(shí)了：不滿2年按5%，滿兩年免稅。

第五大利好：可分可合，房企有更大的騰挪空間

如果以單個(gè)項(xiàng)目、單個(gè)城市進(jìn)行申報(bào)，很有可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)不匹配的情況，如果以總公司為單位進(jìn)行申報(bào)，如果公司統(tǒng)籌能力不足，又很可能會(huì)出現(xiàn)管 理上的困難。現(xiàn)在出臺(tái)的新規(guī)相對(duì)自由，可以由省內(nèi)總機(jī)構(gòu)匯總申報(bào)，可分可合，根據(jù)各自企業(yè)情況的不同，大家都有了更大的騰挪空間。

第六大利好：房企兼并重組基本免稅

目前，地產(chǎn)行業(yè)在大變局中，兼并重組乃至強(qiáng)強(qiáng)合并，都成為常態(tài)。每次合并必然涉及到財(cái)產(chǎn)的大量轉(zhuǎn)移，如果要收稅，稅負(fù)肯定很重。

新規(guī)出來以后，大家可以松一口氣了。因?yàn)橘Y產(chǎn)重組過程中，房企最大的資產(chǎn)土地等是免稅的。

第一大影響：合作伙伴太弱，無法抵扣怎么辦?

之前，有眾多開發(fā)商和明源君說，自己在三四線的項(xiàng)目，供應(yīng)商很小，只能用簡易計(jì)稅方法交稅，不能作為一般納稅人繳納增值稅，所以自己也無法獲得抵扣。

現(xiàn)在看來，這個(gè)擔(dān)心成真了。

解憂良方

1、首先地產(chǎn)公司選擇和小供應(yīng)商合作，如果他們不能提供專業(yè)稅票，就可以要求他們降低價(jià)格，將損失的成本轉(zhuǎn)移。當(dāng)然如果博弈存在困難，也可以找更大的供應(yīng)商，讓其提供能抵扣的稅票，一二線城市在此沒有困難。

2、與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)博弈。如果找外地更大供應(yīng)商，當(dāng)?shù)丶{稅數(shù)額就會(huì)受到影響，可以請求對(duì)方，是否可以給小供應(yīng)商一個(gè)納稅資格。

第二大影響：內(nèi)部計(jì)劃全亂套了!

地產(chǎn)公司最講的就是計(jì)劃，什么時(shí)候到哪個(gè)節(jié)點(diǎn)，什么時(shí)候花哪筆錢，都精確到每一天，可是今年，注定無法精確，因?yàn)闋I改增第一年，許多事情注定不可控。

不可控的原因是：

1、涉及到眾多合作伙伴，他們什么時(shí)候能給出票據(jù)，能不能給出足夠的票據(jù)，并不知道，單和這么多供應(yīng)商聯(lián)系都?jí)蛸M(fèi)勁的了;

2、企業(yè)內(nèi)部的整個(gè)程序、科目也都是翻天覆地，還涉及到從各地向總部匯總票據(jù)的問題，到底按什么節(jié)奏走，誰心里也沒底。

解憂良方

1、外部盡量減少供應(yīng)商數(shù)量，降低自己的管理成本。

2、內(nèi)部不要慌，今年想像之前一樣完全按節(jié)點(diǎn)走可能性不大，畢竟是第一年，得試驗(yàn)一年才知道問題所在，明年習(xí)慣了就好了。