大家都知道買(mǎi)房是有風(fēng)險(xiǎn)，由于它是特殊的商品，價(jià)額高，只要陷入買(mǎi)房糾紛里就會(huì)十分的麻煩，尤其是二手房的手續(xù)尤為復(fù)雜，你需要非常的小心敬慎。小編就來(lái)告訴您一些有用的法律風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)。

案情：

2018年7月，陳某通過(guò)某中介公司介紹，看中了一套“學(xué)位房”，該房屋屬?gòu)埬场⒎侥彻灿?。?dāng)天晚上，中介公司通知業(yè)主張某、方某與買(mǎi)家陳某簽訂合同

因業(yè)主張某臨時(shí)有事未能到場(chǎng)，因擔(dān)心學(xué)位房緊俏被其他人買(mǎi)走，陳某在查驗(yàn)房產(chǎn)證后，與業(yè)主方某當(dāng)晚簽署了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并向業(yè)主方某支付定金10萬(wàn)元

向中介公司支付了5萬(wàn)元的中介服務(wù)費(fèi)。第二天上午，業(yè)主張某、方某和買(mǎi)家陳某再次來(lái)到中介公司，張某在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》上補(bǔ)簽名。

當(dāng)天下午，中介公司協(xié)助陳某到房管部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)查冊(cè)，此時(shí)發(fā)現(xiàn)該交易物業(yè)在當(dāng)天上午剛被法院查封。為減少損失，陳某要求中介公司立即聯(lián)系業(yè)主，取消交易并退回定金

同時(shí)要求中介公司退還已繳交的5萬(wàn)元中介服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主表示此前因向銀行借貸，未能按期還款而被查封的，但簽約時(shí)確實(shí)不知道已被查封;如能還清銀行貸款，是可以解封房屋繼續(xù)交易，但需要一些時(shí)間辦理手續(xù)。

買(mǎi)方陳某認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大，堅(jiān)持要求退還定金及解除合同。經(jīng)多次協(xié)商，業(yè)主退還定金給陳某并解除合同。中介公司認(rèn)為其促成交易前房屋是沒(méi)有查封的，故不同意退回中介服務(wù)費(fèi)用。

那么我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候要注意哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢?

1 查明房子的狀況

在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，我們首先要查明房子的狀況，看房子是否允許購(gòu)買(mǎi)，房子的所有權(quán)人是否唯一?

法律規(guī)定以下房子是不允許購(gòu)買(mǎi)的：

? 已被列入拆遷范圍或被國(guó)家征用的房屋

? 被法院或者是行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋

? 違法或違章建筑房屋

? 看房屋已經(jīng)使用的年限和房屋規(guī)定的使用年限，看是否劃算。

而如果房屋有多個(gè)所有權(quán)人，僅有一人同意賣(mài)房，這種房子也是不能購(gòu)買(mǎi)的。如果有多個(gè)所有權(quán)人那么這種情況要怎么處理呢?

多人共有：需賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意賣(mài)房的書(shū)面文件。

夫妻共有：賣(mài)方配偶的書(shū)面同意書(shū)。

已出租的房屋：提供承租人同意出售的書(shū)面文件。

已抵押的房屋：提供抵押權(quán)人同意出售的書(shū)面文件。

因此，我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)二手房屋的時(shí)候要從房屋產(chǎn)權(quán)人，房屋是否是允許出賣(mài)等方面進(jìn)行評(píng)估。

2 約定好二手房的過(guò)戶(hù)問(wèn)題

二手房購(gòu)買(mǎi)之后，很多人遇到這樣一個(gè)問(wèn)題：房子買(mǎi)了，但是前房主的戶(hù)口卻遲遲不遷出去，這種行為表面上沒(méi)有給購(gòu)房者帶來(lái)多大傷害，但是背后卻隱藏著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

一般來(lái)說(shuō)，我們二手房的交易流程如下：

如果前戶(hù)主沒(méi)有按時(shí)遷出戶(hù)口，那么會(huì)有哪些危害呢?

債務(wù)糾紛問(wèn)題：當(dāng)前房主出現(xiàn)債務(wù)糾紛問(wèn)題時(shí)，銀行、貸款公司等追債人有可能會(huì)按照戶(hù)口地址投遞法院傳票;

新增人口問(wèn)題：前房主在一定情況下是可以增添新戶(hù)口的，一旦發(fā)生這種情況，將會(huì)繼續(xù)增加購(gòu)房者戶(hù)口遷移的難度;

價(jià)值問(wèn)題：現(xiàn)在大家對(duì)戶(hù)籍的問(wèn)題越來(lái)越重視，那么在你需要轉(zhuǎn)賣(mài)的時(shí)候，極有可能影響到成交價(jià)。

拆遷問(wèn)題：目前拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r雖然是以戶(hù)口本為主，但是在現(xiàn)實(shí)情況中還是會(huì)考慮到實(shí)際居住人口，因此復(fù)雜的戶(hù)口本很有可能會(huì)增加額外不必要的麻煩。

學(xué)籍問(wèn)題：很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買(mǎi)學(xué)區(qū)房，如果前戶(hù)主不遷出戶(hù)口，不排除上學(xué)名額被其占用的可能性。

如果前房主沒(méi)有按時(shí)遷出戶(hù)口，我們可以向他主張逾期遷出戶(hù)口的違約金，合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的

應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

違約金的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一，但是按照合同法解釋?zhuān)绻?dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求適當(dāng)減少的，法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況

當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則衡量。

也就是說(shuō)，法院會(huì)根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度酌情調(diào)整違約金，具體為多少，還要看具體的案子。

因此，綜上所述，我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候一定要先查明房屋的狀況，雙方訂立合同的時(shí)候要在合同中把房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)格及給付方式、土地使用年限

房屋交付年限、違約責(zé)任等信息在合同中體現(xiàn)，才能避免更大的風(fēng)險(xiǎn)。