購(gòu)買(mǎi)二手房，事后發(fā)現(xiàn)房子有質(zhì)量問(wèn)題，賣(mài)方是否需要擔(dān)責(zé)?對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房的朋友來(lái)說(shuō)，如何處理這樣的事情，需要提前做做功課。同時(shí)，了解在二手房買(mǎi)賣(mài)中質(zhì)量問(wèn)題糾紛的處理精神是怎樣的。

二手房質(zhì)量問(wèn)題賣(mài)家需要擔(dān)責(zé)嗎

目前，在二手房交易中，買(mǎi)方很少提出房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，在合同中也不約定。在買(mǎi)賣(mài)方的主觀評(píng)價(jià)中，房屋質(zhì)量與我無(wú)關(guān)，房屋就是這樣，買(mǎi)方只要買(mǎi)了房子，即與賣(mài)方無(wú)關(guān)。

事實(shí)上，如果賣(mài)方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，是應(yīng)該由賣(mài)方負(fù)責(zé)的。買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物向買(mǎi)受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，如果是一般的質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)方可以要求賣(mài)方修復(fù)，如果賣(mài)方不修復(fù)，買(mǎi)方可以自己修復(fù)，但修復(fù)的費(fèi)用應(yīng)由賣(mài)方負(fù)責(zé)。如果房屋的主體不合格，無(wú)法修復(fù)，或者房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響居住的，買(mǎi)方可以向賣(mài)方提出退房，解除合同并要求賠償。

但如果買(mǎi)方在實(shí)際使用房屋一段時(shí)間后再出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，從理論上來(lái)說(shuō)就不能要求賣(mài)方承擔(dān)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任了。但由于二手房買(mǎi)賣(mài)中的標(biāo)的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買(mǎi)受人對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對(duì)于出賣(mài)人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕癍的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

對(duì)于出賣(mài)人已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)受人已明知瑕疵的，則出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣(mài)人在裝修、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證明出售一方對(duì)此是知曉的，出賣(mài)人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買(mǎi)受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

二手房買(mǎi)賣(mài)中質(zhì)量問(wèn)題糾紛的處理精神

按照法律的基本原理以及相關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同中的出賣(mài)人應(yīng)對(duì)其出賣(mài)物品的質(zhì)量承擔(dān)保證責(zé)任，也即是法律所稱(chēng)的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但是“二手房”有其特殊性，主要體現(xiàn)在一般的“二手房”都被裝修過(guò)，并被使用過(guò)一定年限，買(mǎi)受人對(duì)于房屋的質(zhì)量狀況應(yīng)該有一定的理性判斷。房屋質(zhì)量問(wèn)題涉及諸多建筑領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，一般當(dāng)事人很難具備專(zhuān)業(yè)能力對(duì)其特別是一些隱藏的質(zhì)量問(wèn)題有一個(gè)全面的了解和判斷，正是基于以上原因，上海高院專(zhuān)門(mén)對(duì)“二手房”買(mǎi)賣(mài)中因房屋質(zhì)量引起的糾紛明確了處理精神。

根據(jù)上海高院的處理精神，出賣(mài)人是否承擔(dān)出賣(mài)房屋的質(zhì)量保證責(zé)任依據(jù)實(shí)際情況的不同而各不相同，主要分為三種情況：

(1)如果出賣(mài)人故意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題而將房屋出賣(mài)給買(mǎi)受人的，出賣(mài)人應(yīng)該對(duì)此質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)保證責(zé)任，買(mǎi)受人有權(quán)向出賣(mài)人請(qǐng)求賠償;

(2)如果出賣(mài)人已經(jīng)將房屋的質(zhì)量問(wèn)題明確告知買(mǎi)受人或者買(mǎi)受人明知房屋的質(zhì)量問(wèn)題而購(gòu)買(mǎi)房屋的，則出賣(mài)人對(duì)此質(zhì)量問(wèn)題不再承擔(dān)保證責(zé)任，買(mǎi)受人也無(wú)權(quán)向出賣(mài)人請(qǐng)求賠償;

(3)如果出售房屋存在隱蔽的質(zhì)量問(wèn)題，并且該質(zhì)量問(wèn)題是房屋本身所固有而非出賣(mài)人在裝潢、使用房屋過(guò)程中所產(chǎn)生的，那么只要沒(méi)有證據(jù)證明出賣(mài)人明知有此質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人對(duì)此質(zhì)量問(wèn)題就不承擔(dān)保證責(zé)任。但與此同時(shí)，買(mǎi)受人卻仍可以房屋所有人的身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。