武漢樓市最火的事件是什么，非土地流拍事件了，而且這次是再現(xiàn)流拍，那么這就這的人們深思了，到底是什么原因?qū)е逻@一現(xiàn)象了，我們也很好奇吧！接下來(lái)我們就來(lái)看看同行人的看法如何吧！

再現(xiàn)流拍現(xiàn)象

今天(9月11日)，武漢土地市場(chǎng)再現(xiàn)流拍現(xiàn)象!

武漢官方9月11日披露了兩宗掛牌出讓土地的交易情況，結(jié)果兩塊地中有一塊因?yàn)闆](méi)有人出價(jià)而流拍，據(jù)悉，這是武漢今年第三宗流拍的地塊!

有意思的是，之前流拍的土地主要是在一些偏遠(yuǎn)、冷清的地段，而這次流拍的是在樓盤較為成熟的區(qū)域，顯然開發(fā)商拿地的熱情確實(shí)發(fā)生了變化。

今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍已超800宗，土地流拍宗數(shù)呈現(xiàn)逐月增多的態(tài)勢(shì)。根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，今年1-8月，一線城市土地流拍宗是13宗，而去年也才4宗;二線城市是238宗，去年是106宗。

流拍土地?cái)?shù)量大幅增加。

在土地流拍的同時(shí)，部分地方的地價(jià)也在下降，9月7日，南京在土地拍賣當(dāng)中，有兩個(gè)地塊成交地價(jià)大幅低于同一區(qū)域的30%，甚至40%!易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的報(bào)告顯示：8月，40個(gè)典型城市當(dāng)中。

土地成交價(jià)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)同比下降。

“地冷價(jià)跌”對(duì)樓市意味著什么?

一、我的看法是今年發(fā)生的一連串土地流拍事件，確實(shí)反應(yīng)了一部分房企對(duì)樓市的態(tài)度發(fā)生變化，不過(guò)仍然很難反映樓市當(dāng)前的整體情況。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)：1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積是13818萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，土地購(gòu)置面積增速大幅高于1-6月的7.2%;同時(shí)土地成交價(jià)款6619億元，增長(zhǎng)21.9%，說(shuō)明了什么?

說(shuō)明了全國(guó)范圍內(nèi)房企拿地?cái)?shù)量還是比較活躍的，地價(jià)也還是在上升的，只是價(jià)格上漲的速度較以往慢一點(diǎn)而已。

通過(guò)上圖我們可以發(fā)現(xiàn)，土地購(gòu)置面積增速是從今年4月份開始反彈，而對(duì)應(yīng)的房企到位資金增速也是剛好在4月份開始反彈。

這也很好解釋，房地產(chǎn)本來(lái)就是資金密集型行業(yè)，有錢了什么都好辦，沒(méi)錢什么做不了。今年以來(lái)央行的3次降準(zhǔn)，以及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)利率的降低都給開發(fā)商增加了底氣。

據(jù)民生地產(chǎn)金融組的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-7月，地產(chǎn)集合信托放量同比增長(zhǎng)80%。據(jù)用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月14日，信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共計(jì)2179個(gè)，規(guī)模總計(jì)5186.84億元，占比逼近一半。

可見(jiàn)，在今年4月份開始國(guó)內(nèi)流動(dòng)性較為充裕的情況下，雖然國(guó)家在嚴(yán)控房企融資，但房企還是能夠從不同渠道獲得資金。

二、部分城市的土地流拍以及地價(jià)下降其實(shí)也是對(duì)目前新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛的正常反映。現(xiàn)在不少城市對(duì)新房開盤都有限價(jià)，價(jià)格太高你可能就拿不到預(yù)售證，但是二手房并沒(méi)有限價(jià)。

結(jié)果就是一手房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，以這次土地流拍的武漢為例，有記者去采訪了解：武漢位于天地一套142平方米的一套二手房?jī)r(jià)格是6萬(wàn)元/平方米，而附近華發(fā)外灘首府的新盤售價(jià)也才4萬(wàn)元/平方米。

也就是說(shuō)在新房賣不出好價(jià)錢，而地價(jià)還在走高的情況下，部分開發(fā)商拿地的熱情下降是肯定的，對(duì)這些開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)限價(jià)的情況下，一做的可能是捂盤，二可能是不輕易拿地。

但是反過(guò)來(lái)，開發(fā)商不管是捂盤還是不拿地，又會(huì)抑制市場(chǎng)房子供應(yīng)，也不利于降房?jī)r(jià)。

三、事實(shí)上，雖然我并不認(rèn)為目前開發(fā)商拿地?zé)崆槌霈F(xiàn)下降，可即便是這樣，也不應(yīng)該過(guò)度解讀，開發(fā)商不是萬(wàn)能的，他們對(duì)樓市的預(yù)判也未必就是真實(shí)。

下面是2016年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積情況，我們可以看到當(dāng)年土地購(gòu)置面積增速是負(fù)的，你要知道，2016年是樓市開始反彈并逐漸火爆的時(shí)候。

而房企拿地真正快速增加的是在2017年，當(dāng)年恰好是在樓市調(diào)整最嚴(yán)的時(shí)候，除了三四線城市房?jī)r(jià)外，樓市正在降溫。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況呢?

我的解釋有兩點(diǎn)：一是資金;二是跟風(fēng)。當(dāng)樓市火爆的時(shí)候，房?jī)r(jià)回款時(shí)間短，資金壓力不大，有充裕的資金在市場(chǎng)上拿地、搶地。同時(shí)房?jī)r(jià)一天一天的上漲也刺激了房企進(jìn)一步拿地的欲望。所以房企未必就是先知先覺(jué)。

近期被媒體不斷爆出的土地流拍事件也可能是官方穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期的一種方式，我們都知道，六七月份以來(lái)貨幣和財(cái)政兩大政策均出現(xiàn)微調(diào)，貨幣是“合理穩(wěn)定”變?yōu)椤昂侠沓湓！?，?cái)政是由“積極”變?yōu)椤案臃e極”。結(jié)果就是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)利率見(jiàn)頂，各在基建項(xiàng)目又開始上馬。這種情況下，如果不對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)期引導(dǎo)，樓市很容易出現(xiàn)2016年那樣的走勢(shì)，所以在這種金融政策趨松，但房地產(chǎn)政策趨緊的情況下。

在這時(shí)候投資性購(gòu)房可能不是特別好的時(shí)機(jī)。