安置房其實就是政府為拆遷住戶進(jìn)行安置出資所建房屋。而商品房是有房地產(chǎn)公司開發(fā)的,一般環(huán)境、公共配套設(shè)施、物業(yè)管理都非常的好,主要用于市場出租的房屋,那么這兩者有什么最大的區(qū)別呢,下面我們具體了解一下,你就會明白。
1、產(chǎn)權(quán)
朋友說首先就是產(chǎn)權(quán)不同。商品房屬于大產(chǎn)權(quán)房,是有備案的可以自由買賣的房屋。而安置房一般前五年都屬于不完全產(chǎn)權(quán),或者永久小產(chǎn)權(quán)。要想徹底轉(zhuǎn)換成大產(chǎn)權(quán)房也就是自己的房屋,必須在五年之后繳納土地稅。
2、環(huán)境上
因為商品房作為銷售物品,在環(huán)境上要具有吸引力就必須有優(yōu)勢,根據(jù)不同的需求可以分成好幾個等級。但是安置房不一樣,安置房主要是起到居住的作用,一般由政府建造會有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),設(shè)施和周圍的環(huán)境不會有什么特別的新意,所以在價格上商品房肯定比安置房貴。
3、稅收
朋友說商品房的稅收等等費用實在事前繳納清楚的,流通也很靈活。但是安置房在五年內(nèi)是不允許轉(zhuǎn)手流通的。就算要賣,也要再繳納土地稅收等其他稅收之后再買賣。所以,在市場流通性上,商品房是比安置房更加自由的!
當(dāng)然,在獲取途徑上,安置房沒有商品房容易。怎樣獲取安置房那就是另一個問題了……
4、享受權(quán)利
商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與以及繼承,甚至可以依法出典。
5、交易時間限制
不少安置房都有交易時間限制,也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。商品房沒有這方面的規(guī)定,只要是你買到的已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房,就可以上市交易。不過,商品期房,法律上是不允許轉(zhuǎn)售的。
1、預(yù)約銷售方式流行
很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預(yù)約銷售的方式。即安置房業(yè)主還沒有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)讓,所以買家購買房屋后暫時不能過戶?!白畛R姷姆绞骄褪琴I賣雙方找一家可靠的中介,由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同,合同聲明該房屋已經(jīng)售出,但要等產(chǎn)權(quán)辦好再過戶?!敝薪闀堰@份合同拿到公證處公證,證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個交易行為。
付款方式也根據(jù)協(xié)商各有不同,比如有的是先預(yù)付30萬元訂金,交房后再付20萬元或一次性付清總房價的90%,余下的辦理房產(chǎn)過戶后付清。不過,沒有過戶就買房無法進(jìn)行銀行按揭,購買的市民就得一次性付出幾十萬元現(xiàn)金,壓力也不小。
2、公證并不完全保險
不僅在安置房,甚至在一些普通商品房轉(zhuǎn)讓中,為了躲避稅款,采取公證預(yù)約銷售的方式也很常見。不過,公證并不能完全保險,有些公證交易最后會變成產(chǎn)權(quán)糾紛。
從公證法的角度,經(jīng)過公證的行為是具有法律效力的,但要看法官在判決時是否采用此證據(jù)以及如何采用。李兆民說,遇到這種情況,買方一般只能以“申述期限太長應(yīng)視無效”來反擊。即過去兩年這么長時間,你都沒有意見,除非你能有證據(jù)證明你確實不知情,否則就可視為默認(rèn),而現(xiàn)在突然提出異議,可視為惡意異議。
3、買安置房有政策風(fēng)險
這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范,出現(xiàn)或抬高一些入市門檻,比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房),產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。
如果你們簽訂了預(yù)約合同,但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓,那法律上可以視為情勢改變,造成該合同不能履行。
很多人購買安置房時看重產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價格,卻忘了關(guān)注該安置房的銷售本身是否合法?其實,安置房能否銷售要依具體情況來定,記者昨日就此采訪了我市土地房產(chǎn)局相關(guān)管理人士。
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