相信很多人都有聽過長租公寓在租房市場上非常的火爆，但是也存在著不少亂象在其中，所以我們購買的時候需要十分的謹(jǐn)慎，你知道長租公寓這個行業(yè)都有哪些不為人知的事情嗎？接下來我們就來看看都有什么秘密吧！

租賃企業(yè)虛報規(guī)模

有的租賃企業(yè)在運營長租公寓間數(shù)約2.5萬至3萬間，再加上簽約未運營的，實有5萬間規(guī)模。然而，該企業(yè)卻對外宣稱擁有10萬間規(guī)模

隨著金融政策對住房租賃市場支持力度不斷加大，站在風(fēng)口上的租賃機構(gòu)紛紛借助資本的力量“跑馬圈地”。只重規(guī)模、不重效益，甚至造成租賃機構(gòu)競相數(shù)據(jù)造假、“浮夸風(fēng)”勁吹，擾亂市場秩序。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前金融機構(gòu)已為住房租賃市場提供了約3萬億元的授信支持。如碧桂園、恒大和泰禾分別獲批100億元租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃，越秀地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)均申請了50億元，綠城獲批住房租賃專項公司債券40億元。

旭輝領(lǐng)寓在上交所掛牌總額度30億元的住房租賃類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)……

今年以來，有不少房企發(fā)行了住房租賃專項公司債券。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有10余家公司申請發(fā)行住房租賃專項公司債，發(fā)行規(guī)?？傆?18.8億元。

值得注意的是，連目前未涉足長租公寓領(lǐng)域的房企也開始申請發(fā)行住房租賃債，如恒大、融信、龍光地產(chǎn)等目前均未落地長租公寓項目。部分房企甚至企圖“挪用”租賃的授信額度為公司輸血。

以應(yīng)對日益趨緊的房地產(chǎn)開發(fā)融資環(huán)境。

有“圈錢”嫌疑

新華每日電訊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長租公寓資產(chǎn)證券化紅利雖然不斷釋放，但卻鮮見開發(fā)商更深的戰(zhàn)略規(guī)劃。一些企業(yè)在申請用途上，除發(fā)展住房租賃之外，還表示用于償還公司債務(wù)、補充企業(yè)營運資金等，大有“圈錢”嫌疑。

更值得警惕的是，長租公寓業(yè)內(nèi)各家企業(yè)為爭奪市場規(guī)模，向金融機構(gòu)虛報數(shù)據(jù)，“浮夸風(fēng)”問題嚴(yán)重。

同策咨詢經(jīng)調(diào)研核算發(fā)現(xiàn)，有的租賃企業(yè)在運營長租公寓間數(shù)約2.5萬至3萬間，再加上簽約未運營的2萬多間，實有5萬間規(guī)模。然而，該企業(yè)卻對外宣稱擁有10萬間規(guī)模。

同策研究院首席分析師張宏偉透露，除在運營簽約間數(shù)上虛報運營規(guī)模之外，有的企業(yè)甚至直接簽“假合同”，把這些“假合同”的簽約運營間數(shù)也算到規(guī)模數(shù)據(jù)當(dāng)中。

例如，有的大公司會與中小規(guī)模長租公寓簽“假合同”，只需要交一部分“手續(xù)費”，房間數(shù)量即可算入大公司，但在實際運營上并無業(yè)務(wù)關(guān)系。

“浮夸風(fēng)”為何會大行其道?

張宏偉認(rèn)為，背后的資本訴求是各機構(gòu)制造這些虛假規(guī)模數(shù)據(jù)“浮夸風(fēng)”的直接動力。“規(guī)模大了、市場占有率高了，品牌影響力就有了，有利于后期規(guī)模進一步擴張;此外，資本市場融資訴求也是‘浮夸風(fēng)’的直接動力源。

長租公寓行業(yè)企業(yè)估值是按照簽約間數(shù)來計算的，間數(shù)越多、規(guī)模越大其估值也就越高，有了高估值就可以融到更多資金;進一步拓展規(guī)模。”

恒大研究院副院長夏磊表示，在政策風(fēng)口驅(qū)動下，長租公寓運營商有很強的搶占賽道和市場份額沖動。

各品牌公寓為競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規(guī)模為導(dǎo)向的加杠桿發(fā)展模式。大規(guī)模融資，激進搶占房源，不惜一切代價搶占市場份額，從而爭取房租定價權(quán)。

實現(xiàn)從“燒錢”到“賺錢”模式的轉(zhuǎn)換。