個(gè)人所得稅租房扣除怎么申請(qǐng) 住房租金扣除標(biāo)準(zhǔn)

時(shí)間：2019-01-09 10:16:39來源：whcmx瀏覽：次分享：

在2019個(gè)人所得稅六大扣除中，就屬住房租金扣除最麻煩，而且最難計(jì)算，由于現(xiàn)在租房市場(chǎng)的不規(guī)范性，導(dǎo)致很多流程和事項(xiàng)都與規(guī)定不符，這樣反而給租戶和房東都帶來了麻煩。那么個(gè)人所得稅租房扣除怎么申請(qǐng)？住房租金扣除標(biāo)準(zhǔn)是多少？

住房租金的扣除

住房租金的扣除，旨在減輕租房人的個(gè)稅負(fù)擔(dān)，卻出現(xiàn)部分執(zhí)行難的問題。業(yè)內(nèi)專家對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，出租住房的稅款，未來是否征收、怎么征收等政策，都有待明確。

按照法律規(guī)定，出租住房的行為，需要繳納增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)稅等。出于征管方便，以及給予稅收優(yōu)惠的考慮，各地多以綜合征收率的形式，打包收取出租住房的各項(xiàng)稅款，像北京綜合征收率為5%，即按租金的5%收稅。

個(gè)稅新政的落地，使得出租房屋的納稅信息(租賃雙方姓名、身份證、住房信息等)逐漸完備，對(duì)出租住房的房東征稅變成可能。但房東稅款的增加，在一些大城市里，很可能被轉(zhuǎn)嫁到租客身上。房東和租客合計(jì)一下，選擇不填報(bào)扣除信息，可能是現(xiàn)實(shí)的選擇，但也使得這部分減稅初衷打了折扣。

復(fù)雜的租賃市場(chǎng)

2019年1月1日正式落地的新個(gè)稅法，引入了六類專項(xiàng)附加扣除。住房租金信息的上報(bào)，可能是其中最復(fù)雜的項(xiàng)目了。

“我和室友合租的房子，是通過二房東租下來的，二房東是跟中介機(jī)構(gòu)簽的合同。我們?cè)谔顖?bào)個(gè)稅扣除信息時(shí)，跟二房東要房東信息，房東讓我們不要填寫相關(guān)信息”，1月7日，在北京工作的楊雪(化名)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

楊雪直言， 2019年4月份房子租約到期，他們不打算續(xù)租，“二房東讓我們不要申報(bào)扣除，我們也就接受了?！敝劣谖磥碜夥浚煌?、租金、小區(qū)環(huán)境等是他們重點(diǎn)考慮的項(xiàng)目，不太會(huì)考慮能否扣除個(gè)稅。

除了遭遇房東建議不填報(bào)之外，不同形式的合租關(guān)系如何協(xié)調(diào)也是問題。官方政策明確，“住房租金支出由簽訂租賃住房合同的承租人扣除?！?/p>

在北京工作并租房的李敏(化名)就在擔(dān)憂，“租房合同是我跟房東簽的，室友是跟我簽的合同。室友早先一步把房東的信息填報(bào)上去了，是否會(huì)影響我這邊的扣除?”

不過，像李敏這樣的，如果簽訂租賃合同時(shí)寫上室友名字，則能免去這樣的擔(dān)憂。這樣，北京一套兩居室，能實(shí)現(xiàn)兩個(gè)合租人各扣1500元/月，一套房合計(jì)能扣除3000元/月。

通過中介公司簽合同的租房客，在信息填報(bào)上要容易得多。在上海工作的王偉(化名)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在經(jīng)過備案的租賃合同上，能很容易找到房東姓名、身份證、租房合同編號(hào)，完成相關(guān)信息填報(bào)比較容易?！拔覀儾恍枰?lián)系房東就能完成信息填報(bào)，目前沒有要漲租的消息?！?/p>

在長(zhǎng)沙租房的劉英(化名)也是跟中介機(jī)構(gòu)簽訂的合同，他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，統(tǒng)一制式的租房合同上寫得很清楚，租金價(jià)格不包含稅款，后續(xù)稅款需要由租戶承擔(dān)。

后續(xù)稅款如何負(fù)擔(dān)，也有其他方法。“我的租客現(xiàn)在還沒有填報(bào)相關(guān)信息。是否填報(bào)，填報(bào)之后我的稅款增加該怎么負(fù)擔(dān)，這些我們約定好要協(xié)商決定。最近是看到了很多相關(guān)的討論，我們打算等政策更明確了再定”，在北京有一套房出租的陳鑫對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

租客與房東的加減法

按照個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除辦法的規(guī)定，依據(jù)不同城市類型，住房租金分別給予1500元/月或1100元/月或800元/月的定額扣除。這對(duì)于租房群體而言，無疑能進(jìn)一步減輕其個(gè)稅負(fù)擔(dān)。

以月收入1.5萬元為例，假定“三險(xiǎn)一金”扣除比例為20%，扣除“三險(xiǎn)一金”后的收入為1.2萬元。加之個(gè)稅新政將起征點(diǎn)從3500元/月提高到5000元/月，減去起征點(diǎn)后每月應(yīng)納稅所得額為7000元。對(duì)應(yīng)調(diào)整后的稅率表，適用10%這檔稅率，每月應(yīng)納稅490元。

對(duì)于在直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市等城市工作并租房的群體，還能再允許扣除1500元/月的住房租金專項(xiàng)附加扣除，則每月應(yīng)納稅所得額為5500元/月(7000-1500)，仍然對(duì)應(yīng)10%的稅率，每月應(yīng)納稅340元，每月能再多減稅150元。

若以月收入1萬元為例，同樣扣除20%的“三險(xiǎn)一金”，對(duì)應(yīng)5000元/月起征點(diǎn)和調(diào)整后的稅率表，每月需納稅90元;如果扣除1500元/月的住房租金支出，每月需納稅45元，即每個(gè)月能再減稅45元。

按照相關(guān)稅法規(guī)定，個(gè)人(自然人)出租住房是需要繳納多項(xiàng)稅費(fèi)。這是稅務(wù)部門處理的一類常見涉稅問題。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從河南省稅務(wù)局官方披露的解答PPT中獲悉，個(gè)人出租住房的出租方需要繳納增值稅(1.5%，每月低于3萬元的免稅)、個(gè)稅(10%)、房產(chǎn)稅(4%)、土地使用稅、城建稅、教育費(fèi)附加等多項(xiàng)稅款。

由于個(gè)人出租房屋涉及到的稅費(fèi)較多，且計(jì)稅方式比較復(fù)雜，地方實(shí)際執(zhí)行的是綜合征收率。

“地方按照綜合征收率來征稅，其實(shí)是給了優(yōu)惠政策。如果按照個(gè)稅、房產(chǎn)稅、增值稅等分別計(jì)征的話，加起來稅率要更高。北京、上海、深圳這些地方，對(duì)租賃房屋的綜合征收率大概在4%-6%，對(duì)房租進(jìn)行計(jì)稅”，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授范子英對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

租客提交租房信息之后，按照現(xiàn)有法律規(guī)定，房東正常需要繳納多少稅款呢?以北京的5%為例，假定房租為3000元/月，則房東按理應(yīng)該就出租房屋行為繳納稅款150元/月。

個(gè)人出租住房，按規(guī)定納稅的有多少

有地方稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說，這個(gè)數(shù)據(jù)不好統(tǒng)計(jì)。但在租房市場(chǎng)中，即便是由中介機(jī)構(gòu)居間簽訂三方租房合同的，有些出租方也是沒有納稅的。按法律規(guī)定正常納稅的，往往是因?yàn)樾枰@取租房發(fā)票，比如公司幫員工扣除房租開支，或者子女上學(xué)、提取住房公積金等需要租房證明的。

像2018年北京積分落戶政策，其中一項(xiàng)是“合法穩(wěn)定住所”，申請(qǐng)人簽訂正式房屋租賃合同，合法租賃符合登記備案、依法納稅等有關(guān)規(guī)定的住所，是可以獲得相應(yīng)積分的。

如果對(duì)房東正常收稅，會(huì)帶來什么影響

“對(duì)出租方征稅之后，稅款是否轉(zhuǎn)嫁，要看市場(chǎng)供需關(guān)系。有些城市房租上漲空間不大，稅款難以轉(zhuǎn)嫁給租客;但像北京這樣的城市，房東較為強(qiáng)勢(shì)，稅款轉(zhuǎn)嫁給租客，可能會(huì)帶來租金的上漲”，中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員許文對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

假定上述房東每月150元稅款完全轉(zhuǎn)嫁給租客，這對(duì)不同收入的租客影響不同。對(duì)于上述月收入1.5萬的租客，房東增加的150元稅款，剛好平衡掉他享受住房租金扣除帶來的減稅額度;對(duì)于月收入1萬的租客，租客每月多減掉的45元稅款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房東可能增加的稅款。

不過，從采訪過程來看，部分租客已經(jīng)與房東達(dá)成一致，并不打算上報(bào)租房相關(guān)信息，雖不能享受到這部分減稅紅利，但至少也能維持租金的穩(wěn)定。

后續(xù)如何解決?

為了讓專項(xiàng)附加扣除更好地落實(shí)，方便納稅人享受，我國(guó)實(shí)行“申報(bào)信息即可享受，部門協(xié)作事后核驗(yàn)，嚴(yán)重失信聯(lián)合懲戒”的征管方式。

住房租金的扣除，只需要提交出租方姓名、身份證、住房地址等信息，并留存住房租賃合同、協(xié)議等有關(guān)資料備查。

“業(yè)界曾經(jīng)有建議憑借發(fā)票扣除，意味著住房租金的扣除，需要以租賃房屋的正常納稅為前提，這可能引發(fā)房租的上漲。之所以建議憑發(fā)票扣除，因?yàn)橄癖本┑瘸鞘泻献馇闆r很多，一套房屋有多個(gè)扣除人，管理上會(huì)復(fù)雜些。但正式辦法并沒有要求提供租房發(fā)票，只需填報(bào)租賃信息，留存租賃合同備查，就是想避免此前的擔(dān)憂。不過，對(duì)于租賃房屋的出租方是否征稅的問題，還是凸顯出來了”，許文直言。

范子英也表示，現(xiàn)在確實(shí)有點(diǎn)尷尬。以前因?yàn)樾畔⒄莆詹怀浞?，納稅人沒有報(bào)送相關(guān)信息，稅務(wù)部門也沒有來查，很多租賃住房其實(shí)是不交稅的。但現(xiàn)在填報(bào)租賃信息后，有房屋租賃行為并取得收入，從法律角度來說，出租人需要報(bào)稅，否則就是逃稅;從稅務(wù)部門角度，已經(jīng)掌握了相關(guān)信息，沒有依法征稅是瀆職。

“現(xiàn)在如果對(duì)租賃住房征稅，會(huì)有很大爭(zhēng)議;不征稅也不合理，稅務(wù)部門不能默認(rèn)逃稅行為”，范子英說。

政策如何執(zhí)行，有待相關(guān)部門加以明確。許文指出，“現(xiàn)在應(yīng)鼓勵(lì)租房市場(chǎng)，不宜加重租賃房屋的稅負(fù);但從形成規(guī)范的租賃市場(chǎng)、培養(yǎng)納稅習(xí)慣等，又需要對(duì)納稅行為加以規(guī)范?！?/p>

范子英認(rèn)為，地方現(xiàn)有的按綜合征收率征收的優(yōu)惠政策應(yīng)當(dāng)延續(xù)?，F(xiàn)在個(gè)稅信息填報(bào)，并沒有提交租金的信息，如果要對(duì)出租房屋征稅，租金、稅率等可能需要由稅務(wù)部門核定。（轉(zhuǎn)載自：大楚網(wǎng)）