最近，武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)發(fā)布了《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同(示范文本)》(征求意見(jiàn)稿)公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告。那重點(diǎn)變化，歡迎通過(guò)下文進(jìn)行了解。

1、可約定分期支付首付款

實(shí)操中，部分商品房的首付款較高，購(gòu)房人難以一次性全額支付，往往與開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)商分期支付，本次合同修訂增加可約定分期支付首付款內(nèi)容，進(jìn)一步優(yōu)化合同付款方式條款，滿(mǎn)足合同當(dāng)事人付款方式多樣化需求。另外，采用首付加貸款方式付款的，貸款的申請(qǐng)、發(fā)放對(duì)房?jī)r(jià)款支付有重大影響，完善該條款有關(guān)貸款的約定，利于進(jìn)一步明確買(mǎi)賣(mài)雙方有關(guān)價(jià)款支付的權(quán)利義務(wù)。

2、全裝修商品房不再單列標(biāo)明毛坯價(jià)款和裝飾裝修價(jià)款

全裝修商品房為一體化設(shè)計(jì)和施工產(chǎn)品，并不是簡(jiǎn)單的毛坯房加裝修。2020年5月新版合同示范文本啟用后，雖然解決了原雙合同帶來(lái)的“捆綁裝修”問(wèn)題，但是通過(guò)使用實(shí)踐，對(duì)示范文本中關(guān)于全裝修商品房的毛坯價(jià)款和裝飾裝修價(jià)款單列標(biāo)明容易被誤解為既賣(mài)毛坯房又賣(mài)裝修。為體現(xiàn)全裝修商品房是一體化產(chǎn)品，避免全裝修商品房買(mǎi)賣(mài)中關(guān)于裝修價(jià)款的糾紛，刪除示范文本第六條第一款，只標(biāo)明全裝修商品房總價(jià)款和單價(jià)款，不再單列標(biāo)明其毛坯價(jià)款和裝飾裝修價(jià)款。

3、開(kāi)發(fā)商不及時(shí)解除抵押，將支付違約金

根據(jù)《民法典》第406條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以銷(xiāo)售已設(shè)立抵押的商品房，若購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)已設(shè)立抵押的商品房后，開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)辦理抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)，將影響購(gòu)房人后續(xù)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。抵押解除對(duì)于保障購(gòu)房人權(quán)益、防范交易風(fēng)險(xiǎn)十分重要，因此，在合同正文中增加了解除抵押時(shí)間和違約責(zé)任的約定內(nèi)容，目的在于強(qiáng)化開(kāi)發(fā)企業(yè)的抵押解除義務(wù)，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

4、公攤面積、位置需在附件列舉

附件二新增列舉電梯井、管道井、樓梯間、變電室等該棟商品房分?jǐn)偟墓灿泄灿貌课弧?/p>

部分購(gòu)房人反映開(kāi)發(fā)企業(yè)在合同中未明確說(shuō)明商品房分?jǐn)偟墓灿泄灿貌课坏拿娣e、位置等，而共有共用部位容易引發(fā)爭(zhēng)議，本次合同修訂在附件列舉電梯井、管道井、樓梯間、變電室等該棟商品房分?jǐn)偟墓灿泄灿貌课?，提示合同?dāng)事人可就商品房分?jǐn)偟墓灿泄灿貌课贿M(jìn)行具體約定，避免因約定不明發(fā)生糾紛。

5、學(xué)校、車(chē)位、垃圾場(chǎng)等設(shè)施位置需列舉、說(shuō)明

在第1項(xiàng)內(nèi)容中新增列舉規(guī)劃的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、物業(yè)服務(wù)用房、幼兒園等相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的位置具體約定。

部分購(gòu)房人反映項(xiàng)目相關(guān)的學(xué)校等相關(guān)設(shè)施在合同中約定不明確。因此，本次合同修訂增加列舉了物業(yè)服務(wù)用房、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等相關(guān)設(shè)施的位置約定。

新增第2項(xiàng)內(nèi)容，即“配套生活垃圾收集設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施等說(shuō)明”。

《市城管執(zhí)法委 市自然資源規(guī)劃局 市城建局市房管局關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)新改建項(xiàng)目配套生活垃圾收集設(shè)施建設(shè)和管理的通知》(武城管〔2022〕18號(hào))要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要按要求在商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示配套生活垃圾收集設(shè)施的位置及建筑面積，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中予以說(shuō)明。因此，本次合同修訂在附件中增加了該內(nèi)容，有利于督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位落實(shí)相關(guān)設(shè)施的配建責(zé)任。

6、明確商品房裝飾裝修部分的交付標(biāo)準(zhǔn)

附件七關(guān)于裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定中增加了“本附件約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與該商品房項(xiàng)目設(shè)置的交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房一致”的表述，及增加“室內(nèi)設(shè)施設(shè)備(電器、智能設(shè)備、其他)”。

實(shí)踐中，購(gòu)房人反映開(kāi)發(fā)企業(yè)交付的商品房裝飾裝修部分與樣板間不一致問(wèn)題較多。按照《市住房保障房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房銷(xiāo)售全過(guò)程監(jiān)管的通知》(武房規(guī)〔2021〕5號(hào))的規(guī)定，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示內(nèi)容、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致。因此，本次合同修訂在附件中增加了相關(guān)內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交付責(zé)任，進(jìn)一步明確商品房裝飾裝修部分的交付標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，增加了“室內(nèi)設(shè)施設(shè)備(電器、智能設(shè)備、其他)”的交付標(biāo)準(zhǔn)約定，若商品房交付內(nèi)容含有家居、家電等室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的，可作具體約定。

7、需明確房企“注銷(xiāo)”后質(zhì)量量保修責(zé)任承接情況

附件十增加第2項(xiàng)內(nèi)容，即“出賣(mài)人發(fā)生注銷(xiāo)情形下質(zhì)量保修責(zé)任承接情況的說(shuō)明”。

《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于落實(shí)建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知》(建質(zhì)規(guī)〔2020〕9號(hào))第三條第(一)款規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確企業(yè)發(fā)生注銷(xiāo)情形下由其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或具有承接能力的法人承接質(zhì)量保修責(zé)任”，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于強(qiáng)化監(jiān)督管理落實(shí)建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的實(shí)施意見(jiàn)》(鄂建設(shè)規(guī)〔2022〕2號(hào))第一條第(七)款規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確企業(yè)發(fā)生注銷(xiāo)情形下的質(zhì)量保修責(zé)任承接情況”。因此，本次合同修訂在附件中增加了相關(guān)內(nèi)容。