近日，武漢住房保障和房屋管理局官網(wǎng)發(fā)布了《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則(征求意見稿)》?！都殑t》提到要將購房定金、首付款、分期付款等資金全部交存至監(jiān)管賬戶，詳情一起來了解看看。

適用范圍

在我市行政區(qū)域內(nèi)預(yù)售的新建商品房項目，其新建商品房預(yù)售資金的收存、使用及監(jiān)督管理，應(yīng)當按照《辦法》及本實施細則規(guī)定，接受新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管。符合以下情形的，可不納入監(jiān)管范疇。

1、土地出讓合同中明確用于征收安置的新建商品房預(yù)售房源;

2、單位整棟購買的，且購買人同意不納入監(jiān)管的非住宅類新建商品房預(yù)售項目。

3、政策規(guī)定的其他可不納入監(jiān)管的項目或房源。

本細則所稱新建商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將其開發(fā)的新建商品房在完成不動產(chǎn)首次登記前進行銷售，由購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

確定監(jiān)管額度

主管部門委托武漢市建設(shè)工程造價管理協(xié)會根據(jù)本市工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素，確定全市統(tǒng)一的監(jiān)管額度核算標準。主管部門對監(jiān)管額度核算標準實行動態(tài)管理，原則上每三年公告一次。

監(jiān)管額度=監(jiān)管額度核算標準×預(yù)售許可范圍內(nèi)的規(guī)劃建筑面積×信用系數(shù)。

監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用綜合評價掛鉤，按照企業(yè)信用等級實施差別化管理。監(jiān)管機構(gòu)以主管部門記錄的開發(fā)企業(yè)信用信息為依據(jù)確定信用系數(shù)，開發(fā)企業(yè)簽定三方協(xié)議前12 個月，無信用扣分記錄的，信用系數(shù)為0.8;累計信用扣分不超過 10 分(含 10 分)的，信用系數(shù)為0.9;開發(fā)企業(yè)首次預(yù)售的、信用累計扣分超過 10 分的，信用系數(shù)為1.0。

監(jiān)管賬戶開立

預(yù)售項目是指一個商品房預(yù)售許可對應(yīng)的預(yù)售范圍內(nèi)的全部樓棟。開發(fā)企業(yè)申報預(yù)售方案前，應(yīng)按照一個商品房預(yù)售許可對應(yīng)申請一個賬戶的原則，在銀行名錄庫中選擇監(jiān)管銀行開立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售方案備案生成備案號后，登錄監(jiān)管系統(tǒng)，填寫相關(guān)信息并上傳營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)辦人委托書及身份證掃描件申請開立監(jiān)管賬戶。監(jiān)管機構(gòu)自受理申請后1個工作日內(nèi)完成預(yù)審，預(yù)審?fù)瓿珊?，開發(fā)企業(yè)到監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行應(yīng)在 1 個工作日內(nèi)，依據(jù)監(jiān)管機構(gòu)發(fā)送的電子信息開立賬戶，并將賬戶信息實時反饋至監(jiān)管系統(tǒng)。

開發(fā)企業(yè)開立監(jiān)管賬戶后，6 個月未簽訂三方協(xié)議的，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當將該賬戶標記為無效戶并通過電子信息告知監(jiān)管銀行，開發(fā)企業(yè)申請注銷無效賬戶的，監(jiān)管銀行應(yīng)按非監(jiān)管賬戶的管理要求注銷賬戶。

簽訂三方協(xié)議

監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行及開發(fā)企業(yè)通過簽訂三方協(xié)議，明確三方責任。

開發(fā)企業(yè)開立監(jiān)管賬戶后，應(yīng)通過監(jiān)管系統(tǒng)上傳下述資料，下載《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管三方協(xié)議》文本，并申請與監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂《三方協(xié)議》。

購房價款應(yīng)當全部交存至監(jiān)管賬戶

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將監(jiān)管賬戶作為預(yù)售商品房房價款收款賬戶提供給購房人，不得向購房人提供非監(jiān)管賬戶作為房價款收款賬戶。購房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等購房價款應(yīng)當全部直接交存至監(jiān)管賬戶。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)中預(yù)簽約信息、商品房買賣合同約定，打印定金交款通知書和房價款交款通知書，協(xié)助購房人分別將定金、首付款、分期付款、一次付款通過專用 POS 機、轉(zhuǎn)賬等方式直接交存至監(jiān)管賬戶。購房人可通過“武漢住保房管”微信公眾號打印定金交款通知書和房價款交款通知書，查詢本人房價款入賬情況。

購房人通過按揭貸款方式購買商品房的，按揭銀行應(yīng)依據(jù)商品房買賣合同備案信息，確認首付款已足額交存至監(jiān)管賬戶后，按照借款合同的約定將按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶。

監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金使用

存入監(jiān)管賬戶的新建商品房預(yù)售資金分為監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金和監(jiān)管額度外預(yù)售資金。監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金是監(jiān)管賬戶中保障項目竣工交付所需的資金，監(jiān)管額度外預(yù)售資金是超出監(jiān)管額度的資金。

監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金應(yīng)專款專用，必須用于本項目工程建設(shè)，包括項目建設(shè)必需的建筑材料款、設(shè)備款、施工進度款、監(jiān)理費、不可預(yù)見費等相關(guān)支出，不得用于支付借(貸)款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、稅金、支付營銷費用及開發(fā)企業(yè)員工工資等。

開發(fā)企業(yè)可按照主體結(jié)構(gòu)1/3、主體結(jié)構(gòu)2/3、結(jié)構(gòu)封頂、外立面完工、規(guī)劃驗收、竣工驗收、不動產(chǎn)首次登記等節(jié)點申請使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)節(jié)點申請使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金。主體結(jié)構(gòu)達到 1/3 的，累計使用金額不得超過監(jiān)管額度的 35%;主體結(jié)構(gòu)達到 2/3 的，累計使用金額不得超過監(jiān)管額度的 55%;結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，累計使用金額不得超過監(jiān)管額度的75%;外立面完工的，累計使用金額不得超過監(jiān)管額度的80%;規(guī)劃驗收的，累計使用金額不超過監(jiān)管額度的85%;竣工驗收的，累計使用金額不超過監(jiān)管額度的95%，項目完成不動產(chǎn)首次登記的，累計使用金額不超過監(jiān)管額度的100%。

退款處理

開發(fā)企業(yè)與購房人解除預(yù)簽約且定金已交存至監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過監(jiān)管系統(tǒng)上傳退款協(xié)議申請定金退款，監(jiān)管機構(gòu)核實退款申請與退款協(xié)議約定一致的，通過監(jiān)管系統(tǒng)將同意退款的電子信息發(fā)送至監(jiān)管銀行，監(jiān)管銀行應(yīng)在2 個工作日內(nèi)按照電子信息的內(nèi)容完成資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

房價款存入監(jiān)管賬戶、且商品房買賣合同網(wǎng)簽備案信息已注銷的，開發(fā)企業(yè)可在監(jiān)管系統(tǒng)申請退房退款。退房退款優(yōu)先使用監(jiān)管額度外預(yù)售資金支付，額度外資金不足的，可申請使用額度內(nèi)資金。退房退款后導(dǎo)致監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金不足的，后續(xù)房價款應(yīng)補足監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金。

違規(guī)違法行為處置

開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，監(jiān)管機構(gòu)責令限期整改并將違規(guī)違約線索轉(zhuǎn)主管部門處置，整改期間可按照三方協(xié)議的約定暫停其監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金使用。逾期不改的，監(jiān)管機構(gòu)可視情況提請主管部門處理，主管部門可采取暫停商品房預(yù)售、信用扣分并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會公示等：

1、未按照規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶的;

2、未按照規(guī)定使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的;

3、未按照規(guī)定提供真實的申請資料辦理新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)手續(xù)的;

4、監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金被集團公司抽調(diào)的。

開發(fā)企業(yè)作為商品房建設(shè)主體,應(yīng)當承擔由于盲目投資、非法集資、違法違規(guī)經(jīng)營、挪用預(yù)售資金引發(fā)的工程項目爛尾、違規(guī)交房、逾期交房等產(chǎn)生的經(jīng)濟、法律責任。施工單位、材料及設(shè)備供應(yīng)單位、監(jiān)理單位等出具虛假資料協(xié)助開發(fā)企業(yè)套取監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的應(yīng)承擔相應(yīng)經(jīng)濟、法律責任。