9月13日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布了關(guān)于征求《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(征求意見稿)》意見的公告。征集意見的期限為10天，各位如果有好的建議，可以通過(guò)郵件提出。

新房預(yù)售資金監(jiān)管辦法解讀

總則

人民銀行分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。

銀保監(jiān)部門負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

監(jiān)管部門對(duì)確保項(xiàng)目達(dá)到竣工交付所需的資金進(jìn)行監(jiān)管。

監(jiān)管額度內(nèi)資金不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金，應(yīng)用于本項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出。

新建商品房監(jiān)管額度內(nèi)資金的監(jiān)管期限，自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至不動(dòng)產(chǎn)首次登記后止。

預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂三方協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供工程總承包施工合同、項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)、施工許可證、施工范圍說(shuō)明等相關(guān)資料;

預(yù)售資金交存管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何形式使用非監(jiān)管賬戶收取房?jī)r(jià)款。

監(jiān)管額度內(nèi)資金使用管理

監(jiān)管額度內(nèi)資金應(yīng)按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付。首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點(diǎn)為不動(dòng)產(chǎn)首次登記。具體撥付節(jié)點(diǎn)由監(jiān)管部門確定。

項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前，交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯的項(xiàng)目監(jiān)管賬戶余額不得低于監(jiān)管額度的5%，交付標(biāo)準(zhǔn)為全裝修的項(xiàng)目監(jiān)管賬戶余額不得低于監(jiān)管額度的10%。

監(jiān)管銀行要嚴(yán)格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行對(duì)賬，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問(wèn)題的，應(yīng)停止撥付，并立即告知監(jiān)管機(jī)構(gòu)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要及時(shí)作出處理。

監(jiān)管額度內(nèi)資金在商品房項(xiàng)目完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃;設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，應(yīng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出解除監(jiān)管的申請(qǐng)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)核實(shí)情況屬實(shí)的，解除對(duì)監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。

違規(guī)處理

未按規(guī)定提供真實(shí)的申請(qǐng)資料辦理新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)手續(xù)的、監(jiān)管額度內(nèi)資金被集團(tuán)公司抽調(diào)的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將對(duì)其進(jìn)行違規(guī)處理。

本市建立統(tǒng)一的新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管系統(tǒng))，推動(dòng)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對(duì)接，通過(guò)監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)新建商品房監(jiān)管額度內(nèi)資金實(shí)施網(wǎng)絡(luò)化管理，推行資金申請(qǐng)、審核、撥付“全程網(wǎng)辦”。

《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(征求意見稿)》全文

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，防范交易風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品房預(yù)售資金的收存、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的新建商品房在完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記前進(jìn)行銷售，由購(gòu)房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款。

第四條 市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主管部門(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管部門)，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。市住房保障和房屋管理局所屬的商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管機(jī)構(gòu))具體負(fù)責(zé)本市新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作。

人民銀行分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。

銀保監(jiān)部門負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第五條 新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管，應(yīng)遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、?？顚Ｓ玫脑瓌t

第六條 監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門通過(guò)公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定承接新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管銀行)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)監(jiān)管部門的門戶網(wǎng)站予以公示。監(jiān)管機(jī)構(gòu)與監(jiān)管銀行簽訂合作協(xié)議。

監(jiān)管銀行應(yīng)對(duì)承接新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的支行嚴(yán)格監(jiān)督，定期檢查，及時(shí)處置違規(guī)行為，并承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)監(jiān)管賬戶的原則，開立新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管賬戶)。

第八條 監(jiān)管部門對(duì)確保項(xiàng)目達(dá)到竣工交付所需的資金進(jìn)行監(jiān)管。監(jiān)管額度由監(jiān)管部門根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付使用條件以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等因素確定，并在門戶網(wǎng)公示。

監(jiān)管額度內(nèi)資金不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金，應(yīng)用于本項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出。

第九條 監(jiān)管賬戶累計(jì)進(jìn)賬超過(guò)監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主提取使用。

第十條 新建商品房監(jiān)管額度內(nèi)資金的監(jiān)管期限，自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至不動(dòng)產(chǎn)首次登記后止。

第二章 預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議

第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交預(yù)售方案前，應(yīng)選擇一個(gè)監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶。

監(jiān)管賬戶信息應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證、商品房買賣合同中載明，并在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)以及監(jiān)管部門門戶網(wǎng)進(jìn)行公示。

第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開立監(jiān)管賬戶后，應(yīng)與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂《武漢市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》(以下簡(jiǎn)稱三方協(xié)議)。

協(xié)議文本由監(jiān)管部門制定。協(xié)議主要內(nèi)容應(yīng)在預(yù)售方案中予以明確，并通過(guò)附件的方式在商品房買賣合同中予以體現(xiàn)。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂三方協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供工程總承包施工合同、項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)、施工許可證、施工范圍說(shuō)明等相關(guān)資料;上述資料發(fā)生變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供變更后的相關(guān)資料。

第三章 預(yù)售資金交存管理

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)商品房網(wǎng)上簽約和合同備案系統(tǒng)及時(shí)與購(gòu)房人簽訂商品房買賣合同并打印交款通知書，協(xié)助購(gòu)房人將房?jī)r(jià)款交存至監(jiān)管賬戶，并及時(shí)為購(gòu)房人辦理商品房合同備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何形式使用非監(jiān)管賬戶收取房?jī)r(jià)款。

購(gòu)房人應(yīng)按照訂購(gòu)合同、商品房買賣合同、交款通知書等約定，將定金、首付款以及其他形式的房?jī)r(jià)款全部直接交存至監(jiān)管賬戶。

第十五條 購(gòu)房人通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)買商品房的，按揭銀行應(yīng)確認(rèn)首付款已足額交存至監(jiān)管賬戶后，依據(jù)商品房買賣合同網(wǎng)簽備案信息，按照借款合同約定的時(shí)間和金額將按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶。

第四章 監(jiān)管額度內(nèi)資金使用管理

第十六條 監(jiān)管額度內(nèi)資金應(yīng)按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付。首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點(diǎn)為不動(dòng)產(chǎn)首次登記。具體撥付節(jié)點(diǎn)由監(jiān)管部門確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照監(jiān)管部門確定的撥付節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金。

項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前，交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯的項(xiàng)目監(jiān)管賬戶余額不得低于監(jiān)管額度的5%，交付標(biāo)準(zhǔn)為全裝修的項(xiàng)目監(jiān)管賬戶余額不得低于監(jiān)管額度的10%。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，并根據(jù)下列不同申請(qǐng)款項(xiàng)提供相應(yīng)的資料：

(一)申請(qǐng)建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款的，應(yīng)提供相關(guān)合同及資金使用計(jì)劃;

(二)申請(qǐng)其他費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)材料。

第十八條 監(jiān)管機(jī)構(gòu)在受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請(qǐng)后，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，對(duì)符合使用條件的，通過(guò)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)將同意使用的電子信息傳送至監(jiān)管銀行;有下列情形之一的，駁回申請(qǐng)，并說(shuō)明理由：

(一)申請(qǐng)資金超出使用節(jié)點(diǎn)或用款額度的;

(二)實(shí)際用途、收款單位與合同約定不符的;

(三)本項(xiàng)目前期用款未按照要求使用的;

(四)未按照規(guī)定將商品房預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的;

(五)其他不符合使用規(guī)定的情形。

第十九條 監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)送的同意資金使用的電子信息，2個(gè)工作日內(nèi)將資金撥付給電子信息載明的相關(guān)單位。

監(jiān)管銀行要嚴(yán)格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行對(duì)賬，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問(wèn)題的，應(yīng)停止撥付，并立即告知監(jiān)管機(jī)構(gòu)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要及時(shí)作出處理。

第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可用商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)出具的保函等額替換監(jiān)管額度內(nèi)資金。

第二十一條 工程進(jìn)度未達(dá)撥付節(jié)點(diǎn)，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需提前支取監(jiān)管額度內(nèi)資金支付本項(xiàng)目工程款、農(nóng)民工工資的，經(jīng)項(xiàng)目所在區(qū)人民政府書面申請(qǐng)，監(jiān)管部門可予以支持。

第二十二條 監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照合作協(xié)議約定的時(shí)間和方式將監(jiān)管賬戶的收支情況等相關(guān)信息匯總后，提供給監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

第二十三條 監(jiān)管額度內(nèi)資金在商品房項(xiàng)目完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃;設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

第二十四條 有關(guān)部門對(duì)監(jiān)管賬戶資金進(jìn)行凍結(jié)或扣劃的，監(jiān)管銀行應(yīng)向有關(guān)部門說(shuō)明監(jiān)管賬戶和監(jiān)管額度內(nèi)資金的性質(zhì)，并及時(shí)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供相關(guān)執(zhí)行信息。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，應(yīng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出解除監(jiān)管的申請(qǐng)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)核實(shí)情況屬實(shí)的，解除對(duì)監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。

第五章 違規(guī)處理

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可采取約談、責(zé)令限期改正、暫停其監(jiān)管賬戶內(nèi)資金使用等方式督促企業(yè)整改;逾期不改的，監(jiān)管部門按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行通報(bào)、信用扣分、記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案或行政處罰，并向社會(huì)公示：

(一)未按照規(guī)定將商品房預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的;

(二)未按照規(guī)定使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的;

(三)未按規(guī)定提供真實(shí)的申請(qǐng)資料辦理新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)手續(xù)的;

(四)監(jiān)管額度內(nèi)資金被集團(tuán)公司抽調(diào)的。

第二十七條 監(jiān)管銀行未按照本規(guī)定及時(shí)入賬、撥付資金的，擅自扣劃監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的，由其市級(jí)管理行責(zé)令改正、追回款項(xiàng)，無(wú)法追回的依法承擔(dān)法律責(zé)任。

違反本規(guī)定的監(jiān)管銀行，監(jiān)管部門視情況暫停、取消監(jiān)管銀行資格，并將其違規(guī)違約行為通報(bào)金融監(jiān)管部門;金融監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行違法違規(guī)行為的，應(yīng)及時(shí)依法處理，并將處理情況告知監(jiān)管部門。

第二十八條 監(jiān)管部門、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法予以處理。

第二十九條 新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)程中，其他相關(guān)單位或個(gè)人存在違法、違規(guī)行為的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

第六章 附則

第三十條 政府相關(guān)單位集中購(gòu)買用于拆遷安置的新建商品房預(yù)售項(xiàng)目、單一法人整棟購(gòu)買的商業(yè)及辦公類新建商品房預(yù)售項(xiàng)目，不納入預(yù)售資金監(jiān)管范圍。

第三十一條 本市建立統(tǒng)一的新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管系統(tǒng))，推動(dòng)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對(duì)接，通過(guò)監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)新建商品房監(jiān)管額度內(nèi)資金實(shí)施網(wǎng)絡(luò)化管理，推行資金申請(qǐng)、審核、撥付“全程網(wǎng)辦”。

第三十二條 監(jiān)管部門應(yīng)會(huì)同金融監(jiān)管部門推動(dòng)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對(duì)接，加強(qiáng)商品房網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款資金等數(shù)據(jù)信息共享。

第三十三條 本辦法自 年 月 日起施行，有效期為5年?！段錆h市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(武政規(guī)〔2017〕37號(hào))同時(shí)廢止。

既有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按原《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(武政規(guī)〔2017〕37號(hào))監(jiān)管。

“本次征集意見的期限為10天(2022年9月13日—2022年9月22日)。如有意見建議，請(qǐng)于征求意見期內(nèi)向武漢市住房保障和房屋管理局書面反饋。(電子郵箱：whfg2022@163.com)