東西湖區(qū)被稱(chēng)為是“漢口后花園”，從未來(lái)發(fā)展?jié)摿?lái)看，東西湖區(qū)可以說(shuō)是潛力十足，2021年GDP排在各城區(qū)第四位。但東西湖區(qū)的房?jī)r(jià)近幾年并沒(méi)有多少提升，反而一直在降，這讓一些購(gòu)房者感到困惑，那其中原因到底是為什么呢?

武漢東西湖區(qū)

在武漢，購(gòu)房者們大多有一種共識(shí)，那就是能主城便不遠(yuǎn)城，能三環(huán)內(nèi)，一般不太會(huì)買(mǎi)三環(huán)外。

但如果的確預(yù)算有限只能在遠(yuǎn)城區(qū)挑挑選選，東西湖可能是很多購(gòu)房者繞不過(guò)去的選擇。

這是因?yàn)?，在武漢眾多遠(yuǎn)城區(qū)之中，東西湖是先天條件最好的。

得益于三環(huán)線漢口段向內(nèi)凹陷的走向，這就造成東西湖區(qū)雖然是遠(yuǎn)城區(qū)，但相比黃陂、新洲、漢南等來(lái)說(shuō)，它又是距離中心城區(qū)最近的一個(gè)區(qū)。

從環(huán)線位置上來(lái)看，整個(gè)東西湖區(qū)與漢口中心城區(qū)貼合的比較緊密，吳家山挨著硚口，金銀潭挨著江岸，常青花園挨著江漢。

隨著臨空經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的獲批，東西湖迎來(lái)了飛速發(fā)展，不論是地理位置，還是交通配套，亦或是發(fā)展態(tài)勢(shì)，東西湖已與漢口中心城區(qū)完全融為一體。

2016年9月30日，中央網(wǎng)信辦復(fù)函武漢，支持武漢開(kāi)展國(guó)家網(wǎng)絡(luò)安全人才與創(chuàng)新基地建設(shè)，在臨空港經(jīng)濟(jì)區(qū)打造“網(wǎng)絡(luò)安全學(xué)院+創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)谷”基地，形成“南有光谷、北有數(shù)谷”的高科技產(chǎn)業(yè)格局。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年武漢各區(qū)GDP排名中，東西湖區(qū)位居全市第四，遠(yuǎn)城區(qū)第一名!這也是繼2020年后，東西湖區(qū)第二次奪得第四名。

此外，交通對(duì)于遠(yuǎn)城區(qū)來(lái)說(shuō)也是十分重要的考量因素。

而東西湖區(qū)域內(nèi)目前建成通車(chē)的地鐵線路有6條，分別是1、2、3、6、7、8號(hào)線，其中6號(hào)線二期已于去年底開(kāi)通，7號(hào)線北延線也正在加緊建設(shè)中。

這逆天的陣容，別說(shuō)秒殺各個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)，就連主城區(qū)的部分區(qū)域都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。

房?jī)r(jià)為什么不漲反降

但與飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)相反的是，近兩年?yáng)|西湖樓市表現(xiàn)著實(shí)有點(diǎn)不爭(zhēng)氣。尤其是在去年下半年開(kāi)始武漢樓市整體行情比較低迷，整個(gè)東西湖也基本陷入冰封。根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)顯示，從去年6月份開(kāi)始，東西湖的房?jī)r(jià)一直在持續(xù)微跌。

尤其是在新房供應(yīng)量爆棚的吳家山板塊，不少樓盤(pán)打折力度非常大，首付分期也重出江湖。

比如前幾天刷爆朋友圈的中南云城，建面約74平戶型的首付最低能到5.5萬(wàn)，建面約96平的戶型最低首付能到8.8萬(wàn)。

剩余的首付部分分期5年還完，沒(méi)有利息，并且每年一次性歸還本金。

還有不少樓盤(pán)，直接下調(diào)備案價(jià)。

新城桃李郡，C-9、C-10號(hào)樓，毛坯備案均價(jià)約12500元/平，較上期下降516元/平;

東原印未來(lái)，7、8號(hào)樓重新備案，毛坯備案均價(jià)約13900元/平，較前期下降2500元/平;

中梁天璽壹號(hào)，11號(hào)樓帶裝修備案均價(jià)約14000元/平，較上期下降1892元/平。

我們把東西湖區(qū)劃分為金銀湖、金銀潭、吳家山、走馬嶺4個(gè)樓市小板塊，關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，不同的板塊答案不盡相同。

走馬嶺板塊自然不用說(shuō)，雖然是東西湖區(qū)唯一不限購(gòu)，但整個(gè)板塊位于繞城高速以外，僅適合地緣性客戶。

金銀湖、金銀潭雖然距離漢口主城非常近，發(fā)展較早，配套相對(duì)成熟，但隨著近些年房?jī)r(jià)不斷上漲，性價(jià)比越來(lái)越弱。

目前，金銀湖板塊均價(jià)在1.6萬(wàn)+/平，金銀潭板塊均價(jià)在1.7萬(wàn)+/平，如果有這個(gè)預(yù)算，三環(huán)內(nèi)的古田板塊、四新板塊同樣有不少選擇。

而吳家山板塊，則是由于在售樓盤(pán)太多太多，嚴(yán)重供大于求。

整個(gè)板塊內(nèi)樓盤(pán)扎堆，同質(zhì)化也比較嚴(yán)重，很多樓盤(pán)賣(mài)著賣(mài)著就賣(mài)成了現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房。為了加速去化，除了打價(jià)格戰(zhàn)，很難有更好的辦法勝出。

別忘了，一直以來(lái)東西湖的土地供應(yīng)也很充裕，未來(lái)1-2年隨著這些地塊陸續(xù)入市，供應(yīng)量還將節(jié)節(jié)攀升。

還有很重要的一點(diǎn)是，東西湖區(qū)的配套雖然相對(duì)優(yōu)于其他遠(yuǎn)城區(qū)，但稱(chēng)不上很完善。

雖然東西湖區(qū)的地鐵線路多，但有好幾條線路可以說(shuō)也只是蜻蜓點(diǎn)水，并沒(méi)有深入腹地。

與此同時(shí)，東西湖區(qū)的配套還呈現(xiàn)出分布不均的特點(diǎn)。

除了大名鼎鼎的常青片區(qū)外，東西湖區(qū)的教育資源其實(shí)比較一般。整個(gè)東西湖區(qū)只有兩所公辦高中，2020年普高率僅38%。

此外，相比金銀湖、金銀潭，吳家山的配套自然差一大截，還需要一定的時(shí)間去兌現(xiàn)。(武漢樓市觀察家)