你知道嗎，現(xiàn)在的租金貸變味了，租房租賃市場遭遇到過度的金融化，租金貸瞬間變成“套路貸”，那么我們該何去何從呢，接下來我能就來看一下行業(yè)人士是如何解釋的吧！

1、租房租賃市場遭遇金融化

當上海的長租公寓“寓見公寓”拖欠房東租金、私扣租客房款等事情曝光后，人們才發(fā)現(xiàn)在長租公寓背后隱匿著巨大的資金池，第三方理財平臺、多家銀行也被牽涉其中，其中的金融風(fēng)險不容小覷。

??業(yè)內(nèi)人士表示，“寓見公寓”是房屋租賃行業(yè)“金融化”的典型代表。實際上，房屋裝修、美容健身等消費領(lǐng)域的“金融化”早已出現(xiàn)過，風(fēng)險也時有發(fā)生。

怎樣實現(xiàn)有效的行業(yè)監(jiān)管，避免政策“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，是這些風(fēng)險事件一再向我們揭示的治理急所。

??剛剛大學(xué)畢業(yè)來滬工作的租客曹暢(化名)最近遇到了麻煩。今年7月，曹暢和寓見資產(chǎn)管理(上海)有限公司(簡稱“寓見資產(chǎn)”)簽訂了一年的房屋租賃合同。但只過了兩個多月，曹暢就被告知因為拖欠房租，他要馬上搬離現(xiàn)在租住的“長租公寓”。更讓他不解的是，他在完全不知情的情況下，辦理了晉商銀行總額1萬多、期限一年的信用貸款。目前還有上萬元的貸款沒還。如果逾期不還，他的征信記錄就會受到影響，以后想貸款買房的時候可能會遇到麻煩。

??這一切要從他簽訂的租房合同，以及長租公寓運營方“寓見公寓”的運營模式說起。

??曹暢出示給中國證券報記者的房屋租賃合同顯示，房租一個月1264元，寓見收取服務(wù)費94元，以后每期服務(wù)費按當期房租的8%收取。

??最值得注意的是住宿費支付方式。有兩種方式：方案一，押一付一的方式支付，租客(乙方)每一個月應(yīng)向寓見(甲方)支付的住宿費為1264元;方案二，按分期付款方式支付，若乙方自行放棄方案二或申請的住宿費分期付款未通過審核而使用自有資金支付住宿費的，則乙方同意住宿費的支付方式變更為方案一，具體價格根據(jù)乙方實際選擇的支付方式另行確認。

2、第三方支付公司支付房租

??“寓見更希望租客通過第三方支付公司來支付房租。如果通過第三方的話，寓見給出的租金更加**一點?！辈軙痴f：“現(xiàn)在看來其實沒有選擇，就是一種：通過第三方理財公司，付一押一?！?/p>

??簽訂了租房合同之后，所有的租客都下載了一款“安間”的APP?！鞍查g”上有和寓見的租房電子合同。曹暢還在寓見的要求下安裝了另一款A(yù)PP“元寶e家”?！胺制诟犊詈透兑谎阂欢际峭ㄟ^元寶e家完成的?！辈軙辰榻B。

??中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，在“元寶e家”里有“房租e分期”業(yè)務(wù)。要想辦理房租分期，需要四個步驟：商戶創(chuàng)建，聯(lián)系商家創(chuàng)建分期訂單并生成二維碼;用戶完善，掃描二維碼確認訂單并完善個人資料;

風(fēng)控審核，元寶審核后遞交資方審核;申請成功，資方審核通過后，受用戶委托放款至申請人指定商家。租房和家裝都可以申請分期付款。

??某城商行相關(guān)人士透露，這款“元寶e家”APP是完成“未經(jīng)租戶授權(quán)而申請貸款”的關(guān)鍵一步。這里內(nèi)嵌了銀行所需要的開戶要求。“可能是很小的字，或者是閃現(xiàn)時間很短，客戶只有勾選授權(quán)才能進入下一步。但只要勾選了就表示客戶同意了?！痹撊耸糠Q：“沒有APP，整個貸款步驟完不成。因為現(xiàn)在對銀行的監(jiān)管很嚴，銀行不敢不經(jīng)過客戶授權(quán)就開戶并發(fā)放貸款?！?/p>

??但曹暢至今否認在“安間”上有過授權(quán)，和“元寶e家”也沒有任何形式的協(xié)議?！皬念^到尾就只有一份租房合同?！辈軙痴f。不過，他承認，不少租客在寓見的要求下，手持身份證拍照或拍攝視頻后上傳到了“元寶e家”上。這些照片或視頻可能被用作銀行開戶。

??曹暢介紹，他每個月的房租都是通過“元寶e家”付給寓見公寓。所有的租客只跟“元寶e家”、寓見公寓打交道，并不接觸房東。目前，安間APP已無法打開，但“元寶e家”仍能正常使用。

??在被告知拖欠房租、要求搬離寓見公寓后，曹暢想起來要查一下自己的征信記錄。這一查讓他大吃一驚：他已經(jīng)辦理了晉商銀行的一年期信用貸款，總額1萬多元。

??和眾多租戶聯(lián)系過以后，曹暢驚呆了：租戶的信用信息被“打包”給了不同銀行，除了晉商銀行，還有徽商銀行等，分別辦理了無抵押信用貸款，期限大多為一年。

但這些信用貸款并沒有放給租客個人，而是放給了寓見公寓。截至10月31日，寓見公寓租客QQ維權(quán)總?cè)阂殉^2000人。

??此時，寓見公寓的運作模式才得以浮出水面：寓見公寓從房東處整租房屋5年。通過“元寶e家”等第三方公司套取客戶信息、套取銀行貸款，分期支付給房東。此外，有部分租客反映，寓見公寓提前收取了租客一年以上的房租，但仍舊分期支付給房東。從銀行套取的貸款和房客預(yù)支的房租這兩部分加起來，有大量資金沉淀在寓見公寓。

??寓見公寓為上海小寓信息科技有限公司(簡稱“小寓科技”)旗下品牌。國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，小寓科技已經(jīng)被列入“經(jīng)營異常名錄”。小寓科技成立于2014年，注冊資本26.31萬元，法人代表程遠。

共有8名股東：林小森實繳出資2.1923萬元，YUJ PARTNERS LIMITED實繳出資4.4997萬元，Ceyuan III YHHK LIMITED實繳出資2.9998萬元，上海寓程商務(wù)咨詢中心(有限合伙)實繳出資1.3157萬元。

上海寓郭商務(wù)咨詢中心(有限合伙)實繳出資0.6756萬元，Shunwei Ventures II (Hong Kong) LIMITED實繳出資3.9997萬元，程遠實繳出資6.5475萬元，上海寓益商務(wù)咨詢中心(有限合伙)實繳出資4.0837萬元。

??相較于股東最多幾萬元的出資，小寓科技管理的資金數(shù)目是非常龐大的。據(jù)其官網(wǎng)介紹，小寓科技成立4年以來，管理資產(chǎn)超過300億元。

現(xiàn)已布局上海及華東，已開門店43家，開業(yè)房源數(shù)超過20000套，并規(guī)劃在3年內(nèi)發(fā)展到1000個項目、30萬套的服務(wù)規(guī)模，擁有五大產(chǎn)品線，覆蓋分散式和集中式公寓，包括寓見家、寓見Plus、安間公寓、綠庭公寓、尚林行政服務(wù)式公寓。但公司網(wǎng)頁目前已無法打開。

??“企信寶”顯示，小寓科技在2014年6月獲得險峰長青數(shù)百萬人民幣的天使輪投資;2015年3月獲得策源創(chuàng)投、順為資本數(shù)百萬美元的A輪投資。

??而前文所述沉淀資金以及投資方投入的資金，去向成謎。

??10月16日，寓見公寓在總部張貼公告稱，寓見公寓自2014年3月創(chuàng)立以來，和大多數(shù)創(chuàng)業(yè)公司一樣，經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)大潮的一路起伏和坎坷?，F(xiàn)在非常抱歉地告知大家。

公司因為整個行業(yè)的深刻變化和調(diào)整，以及自身的經(jīng)營管理不善，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴重的資金短缺，公司股權(quán)已全部質(zhì)押給貸款銀行，賬戶管理權(quán)已被貸款銀行全面接收，公司已經(jīng)沒有任何資金可以調(diào)配。

??10月20日，部分租客到上海市徐匯經(jīng)偵報案。租客反映，通過半年付、全年付、異?？劭睢F(xiàn)金付、網(wǎng)付(支付寶)、微信寓見小程序收款等途徑轉(zhuǎn)給寓見公寓的資金，至今去向成謎，無法追回。

租客的核心問題是，能否退還租金及押金，會以哪種方式退還，是否能有時間節(jié)點;如無法退還押金，能否與房東或多方達成合法協(xié)議，或繼續(xù)履行手中合同到租住合約期滿，且不承擔二次費用;貸款是否要繼續(xù)還，是否影響征信。

??租客的上述問題至今沒有答復(fù)。

??相關(guān)方面給出的初步建議是，租客到中國人民銀行自助查詢征信情況，針對不合理征信可向監(jiān)管部門反映;金融辦負責聯(lián)系涉事銀行，凍結(jié)租戶3-5個月的資金，不會上征信系統(tǒng);元寶e家屬于P2P。

沒有上征信的資格，目前還在調(diào)查，寓見那邊也在協(xié)調(diào)中;和房東協(xié)商，保障租客租住權(quán)

??到現(xiàn)場處理問題的晉商銀行并未給出解決方案。倒是通過“元寶e家”臨時增加了“借款合同”一項，讓租客們哭笑不得。

3、未經(jīng)授權(quán)貸款泛“金融化”

??隨著寓見公寓陷入經(jīng)營困境，與其有資金業(yè)務(wù)的多家機構(gòu)也牽涉其中。

??上海華瑞銀行10月15日在寓見公寓總部大門張貼的“關(guān)于敦促寓見公司保障我行信貸資產(chǎn)安全的告知函”指出，“鑒于你公司經(jīng)營部分長租公寓裝修資產(chǎn)系使用我行貸款資金形成。

相關(guān)房屋出租產(chǎn)生的租金收入為上述貸款的還款來源。未經(jīng)我行允許，不得擅自處置上述裝修資產(chǎn)。在相關(guān)貸款結(jié)清前，對于危及我行信貸資產(chǎn)安全的情形，我行保留訴諸法律維護我行權(quán)益的權(quán)利?！?/p>

??除了牽涉寓見公寓，元寶e家還深陷另外兩家租房“被貸款”公司：北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、上海的愛生活愛公寓。這兩個長租公寓均出現(xiàn)運營問題，而租客都表示在不知情的情況下在元寶e家辦理了信用貸款。

??寓見公寓也不是租房市場金融化模式下倒掉的第一家。今年8月，長租公寓品牌“鼎家”因經(jīng)營不善破產(chǎn)。鼎家租客通過銀行卡綁定“51返唄”(現(xiàn)更名為“愛上街”)的APP，一次性把租金付給了鼎家，再按月支付給房東。

因鼎家破產(chǎn)而受損的租戶約4000戶，涉及的網(wǎng)貸平臺除了“愛上街”外還有五家。

??除此之外，好租好住、愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、愷信亞洲、咖啡貓等長租公寓“爆雷”，其模式與“寓見公寓”、“鼎家”等如出一轍：資金鏈斷裂引發(fā)運營危機。從2017年底至今，長租公寓風(fēng)險暴露明顯加速。

??業(yè)內(nèi)人士指出，上述長租公寓，都不是單純的二房東，他們都渴望通過“資本運作”來獲利。其業(yè)務(wù)本質(zhì)與當年的裝潢預(yù)收款，美容美發(fā)、健身預(yù)付卡一樣，形成資金池，靠錢生錢并實現(xiàn)快速擴張。

與以往的模式不同的是，長租公寓還套出了金融機構(gòu)的錢，是加了杠桿的資金池，其風(fēng)險更大。

??“租金貸”是長租公寓加杠桿的一大利器。銀行、消費金融公司等在“租購并舉”的號召下涌入，為長租公寓各參與主體提供場景金融服務(wù)。

“租金貸”因此應(yīng)運而生，其模式是租客在和長租公寓簽約時，金融機構(gòu)或第三方財富公司替租客支付全年甚至兩年的房租，提前將租金預(yù)付給長租公寓，而租客則須向該金融機構(gòu)按月清還租房貸款。

??但在實際操作中，不少租客是在不知情的情況下使用了租金貸產(chǎn)品。在實際獲得貸款后，長租公寓方違規(guī)動用資金池，將該部分資金投入于爭搶房源的競爭中，甚至挪作他用。

4、如何控制過度金融化趨勢

??對此，華東政法大學(xué)陳岱松教授指出，離開了以主營業(yè)務(wù)收益為主要盈利來源的創(chuàng)新都存在很大風(fēng)險。一系列長租公寓破產(chǎn)、跑路給市場和政府提了個醒，有必要盡快導(dǎo)入相應(yīng)的政策法規(guī)，對其進行嚴格監(jiān)管，尤其要避免長租公寓運營和金融鏈條發(fā)生明顯的對接，以便控制金融風(fēng)險，控制整個行業(yè)的不良取向。