如果一個(gè)房?jī)r(jià)低于市面價(jià)太多的房子擺在你面前，你會(huì)不會(huì)心動(dòng)呢？小編覺(jué)得吧，太貴的買(mǎi)不起，太便宜總覺(jué)得不可能占這么大的便宜，其中一定有蹊蹺。

段暢，36歲，在一家網(wǎng)絡(luò)公司任職。由于自己老家在成都，受限購(gòu)政策影響，他不幸被卡在武漢限購(gòu)門(mén)外。最近聽(tīng)說(shuō)“法拍房”可以繞開(kāi)限購(gòu)，段暢正積極向周?chē)隆⒅薪榇蚵?tīng)如何可以順利購(gòu)買(mǎi)“法拍房”房源。

全國(guó)多發(fā)案例

“我現(xiàn)在居住的房子是租來(lái)的，如果能有資格買(mǎi)一套房產(chǎn)的話(huà)，就想把老家的媳婦和孩子接過(guò)來(lái)，孩子馬上要上學(xué)了，想讓她跟著我們?！? 段暢說(shuō)道。

“雖然在網(wǎng)上看到這種房源價(jià)格比市場(chǎng)上同類(lèi)房源低很多，但是購(gòu)買(mǎi)‘法拍房’心里還是沒(méi)底，不知道安不安全?”

另外一方面，據(jù)從事“法拍房”交易的彭小姐介紹：不少購(gòu)買(mǎi)“法拍房”的置業(yè)者都有著跟段暢類(lèi)似的想法。但彭小姐也說(shuō)到，在她們這里成交的購(gòu)買(mǎi)人群，

占比較高的還是專(zhuān)業(yè)炒房的“炒房客”。而這類(lèi)人群手上現(xiàn)金流較為充沛，其通過(guò)中介快速找到合適買(mǎi)家出手，對(duì)于性?xún)r(jià)比較好的房源，可做短期“儲(chǔ)備”，

等待升值空間加大。

為繞開(kāi)限購(gòu) 溢價(jià)率高達(dá)7.75%的“法拍房”仍搶手

筆者近日在淘寶司法拍賣(mài)會(huì)上，看到上海市閔行區(qū)七莘路有一套104.94平米的房子在拍賣(mài)。共吸引了18269次圍觀，11個(gè)人報(bào)名，181次加價(jià)，

每次加價(jià)幅度是5000元。該房屋評(píng)價(jià)是4737398元，折合單價(jià)是4.5萬(wàn)元/平米，目前已經(jīng)拍到5105000了，單價(jià)4.87萬(wàn)元/平米。

從最終的成交價(jià)5105000元來(lái)看，拍賣(mài)價(jià)已經(jīng)比評(píng)估價(jià)高出3000元/平米，總價(jià)高出31.5萬(wàn)元。然而，這都不奇怪，奇怪的是為什么還有這么多人加價(jià)?

“法拍房”的價(jià)格不是要低于市場(chǎng)價(jià)嗎?其次像上海，杭州以及北京這些城市“法拍房”比較走俏也不難理解，畢竟現(xiàn)在限購(gòu)政策較嚴(yán)，

“法拍房”可能成為唯一的，達(dá)不到戶(hù)口或者是社保要求的外地購(gòu)買(mǎi)者落戶(hù)一線(xiàn)城市的渠道了。

除此之外，現(xiàn)在有的法拍房已經(jīng)不需要交付全款，是可以貸款的，如果你符合要求，最高可以貸到最終拍賣(mài)價(jià)格的70%。

北京、南京法拍房已納入限購(gòu)

然而，就在今年4月28日北京市住建委、北京市高級(jí)人民法院、北京市規(guī)劃國(guó)土委三部門(mén)明確，將住建部門(mén)對(duì)競(jìng)拍人購(gòu)房資格審查納入本市司法競(jìng)拍流程。

這意味著，過(guò)去北京不限購(gòu)的“法拍房”，現(xiàn)在被納入了限購(gòu)范圍。

緊接著，5月8日南京最新的限購(gòu)政策細(xì)則出臺(tái)：

而武漢的“法拍房”相比較上海和杭州而言，交易并沒(méi)有那么火爆，且溢價(jià)空間不大。

就在5月25日，淘寶拍賣(mài)上有兩套位于青山區(qū)和平大道1290號(hào)B棟的兩套房源，每套房子面積是157.91平米。共吸引了4222次圍觀，

2個(gè)人報(bào)名，10次加價(jià)，每次加價(jià)幅度是5000元。兩套房屋評(píng)價(jià)是2684400元，折合每套單價(jià)是8400元/平米，目前成交價(jià)是2427700元，

單價(jià)7686元/平米，而現(xiàn)在目前青山片區(qū)新房的整體成交均價(jià)在13400元/平米左右，7600元/平米的單價(jià)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是不是要開(kāi)搶?

那么購(gòu)買(mǎi)司法拍賣(mài)的房屋是怎么樣的流程?

據(jù)筆者了解，通常法院民事執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)的，會(huì)在拍賣(mài)十五日前在法院網(wǎng)站刊載公告，競(jìng)拍者可瀏覽網(wǎng)站獲得相關(guān)信息，

并于拍賣(mài)前向人民法院預(yù)交保證金，保證金的數(shù)額由人民法院確定，但通常不低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之五。

之后競(jìng)買(mǎi)人憑借本人身份有效證明及保證金收據(jù)參與房屋拍賣(mài)，出價(jià)高者得房，競(jìng)得者可根據(jù)法院裁定書(shū)、

協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)及房屋拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。競(jìng)拍失敗者，可申請(qǐng)辦理保證金退還手續(xù)。

過(guò)戶(hù)手續(xù)如何辦理：

變賣(mài)成交買(mǎi)受人付清全部變賣(mài)價(jià)款后，憑法院出具的民事裁定書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)及變賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)自行至相關(guān)管理部門(mén)辦理標(biāo)的物權(quán)屬變更手續(xù)。

辦理過(guò)程中所涉及的買(mǎi)賣(mài)雙方所需承擔(dān)的一切稅、費(fèi)和所需補(bǔ)交的相關(guān)稅、費(fèi)(包括但不限于所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)、

印花稅、權(quán)證費(fèi)、水利基金費(fèi)、出讓金以及房產(chǎn)及土地交易中規(guī)定繳納的各種費(fèi)用)及有可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)均由買(mǎi)受人自行承擔(dān)，

具體費(fèi)用請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)人于變賣(mài)前至相關(guān)單位自行查詢(xún)

購(gòu)買(mǎi)法院拍賣(mài)的房屋稅費(fèi)如何繳納?

購(gòu)買(mǎi)法院拍賣(mài)的房屋在實(shí)際過(guò)戶(hù)時(shí)稅費(fèi)繳納分為2種情況：

第一類(lèi)：資不抵債的房屋

被法院拍賣(mài)的房屋存在不良債權(quán)，出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象，競(jìng)買(mǎi)人需要繳納買(mǎi)賣(mài)雙方的稅費(fèi)。

因?yàn)楸慌馁u(mài)房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有其它可供執(zhí)行的資產(chǎn)支付作為賣(mài)方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)，最后買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)都由買(mǎi)方支付。

法院拍賣(mài)該房屋時(shí)會(huì)在公示中注明的。

第二類(lèi)：資能抵債的房屋

被法院拍賣(mài)的房屋競(jìng)得價(jià)高出法院執(zhí)行的債權(quán)，超出部分法院會(huì)返還原產(chǎn)權(quán)人。比如房屋原產(chǎn)權(quán)人欠款200萬(wàn)，房屋拍賣(mài)價(jià)款350萬(wàn)，房屋過(guò)戶(hù)時(shí)產(chǎn)生的交易稅費(fèi)可從差價(jià)150萬(wàn)中扣除后再返還原產(chǎn)權(quán)人。競(jìng)買(mǎi)人只需支付買(mǎi)方的稅費(fèi)。

購(gòu)買(mǎi)法院拍賣(mài)的房屋有哪些隱患?

雖然法拍房的起拍價(jià)格要遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，但是這種房屋還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)：

第一：被法院拍賣(mài)的房屋或在拍賣(mài)前已出租，而且租期很長(zhǎng)，法院執(zhí)行局無(wú)權(quán)將該租客驅(qū)逐出該房屋，更甚者是競(jìng)買(mǎi)人根本拿不到租金，存在潛在的二次訴訟的隱患。

真實(shí)案例：

去年10月份，佟先生通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)購(gòu)得硚口區(qū)漢正街金昌商業(yè)城某房，該房產(chǎn)拍賣(mài)的委托方為硚口區(qū)人民法院。

10月份，佟先生從法院拿到了《執(zhí)行裁定書(shū)》等文件，不過(guò)資料卻包含一份“租房合同”，其中載明佟先生拍下的這棟房產(chǎn)，

被原業(yè)主出租給了一名彭姓人士，租賃期限長(zhǎng)達(dá)10年。租賃合同中還注明，房租月租金為3000元，按月結(jié)算，每月月初5日內(nèi)，承租方將租金交付出租方。

然而，房屋產(chǎn)權(quán)到手4個(gè)月了，該房屋仍然是承租方在使用。佟先生稱(chēng)自己不僅沒(méi)收到根據(jù)租賃合同承租方按月應(yīng)交付的租金，

甚至連進(jìn)入自己的房屋都很困難。承租人告訴佟先生，之前的原房屋已經(jīng)和自己簽了租賃合同，并且一次性交了10年的租金36萬(wàn)元。

現(xiàn)在如果佟先生想收回房子，要么，等租賃合同到期，要么就要賠付已經(jīng)付的租金。

提示：

雖然法院執(zhí)行局會(huì)就拍賣(mài)房屋的實(shí)際情況出具公告書(shū)，公告中會(huì)注明該房屋的面積、價(jià)格、是否帶租約、傭金等詳細(xì)情況。

但建議大家一定要去實(shí)地查看，尤其是要看是否已經(jīng)騰空。因?yàn)榕南聛?lái)之后，法院也沒(méi)法保證他們能夠準(zhǔn)時(shí)騰房的。

第二： 購(gòu)買(mǎi)司法拍賣(mài)的房屋付款周期比較短， 一般是7-30天付全款到法院指定賬戶(hù)，若貸款需要提前確認(rèn)銀行放款時(shí)間是否來(lái)得及。

第三：競(jìng)買(mǎi)人需要向拍賣(mài)行繳納房屋總價(jià)0.5%-3%的傭金，具體比例以當(dāng)時(shí)拍賣(mài)行公示的比例為準(zhǔn)。

第四：被法院拍賣(mài)的房屋在拍賣(mài)前欠繳水煤電、物業(yè)費(fèi)、公共管理費(fèi)等費(fèi)用，需由競(jìng)買(mǎi)人支付。若有戶(hù)口，法院很難強(qiáng)制遷走，

影響購(gòu)買(mǎi)的合法子女入學(xué)等其他權(quán)利;

第五：法院的拍品雖然在淘寶，但不同于一般的商品，沒(méi)有七天可退換之說(shuō)，違約需要賠償違約金(數(shù)額較大)，所以拍賣(mài)的時(shí)候，一定要慎之又慎。

最后，需要提醒大家的是，我國(guó)最高人民法院向社會(huì)公布了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中，該條例第八條明確規(guī)定：“

人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十?！?/p>

因此，在拍賣(mài)的時(shí)候一定要看清楚，是第幾次拍賣(mài)，如果是第一次拍賣(mài)，沒(méi)人出價(jià)，你不要著急，等他流拍，第二次拍賣(mài)的時(shí)候，起拍價(jià)會(huì)打八折，如果再流拍了，再拍賣(mài)會(huì)再打八折，當(dāng)然第三次還是趕緊下手吧，因?yàn)橐话愕竭@種時(shí)候一般就是變賣(mài)了，多半會(huì)直接成交。