最近接二連三的政策出來，特別是限購和限價，使得房地產(chǎn)市場受到了一定的沖擊。那么下半年的房地產(chǎn)市場將會怎么樣呢？房價會不會降呢？和小編一起來解讀。

銷售率不足4成

 限房價項目壓力大

機構(gòu)認為，價格、供應、位置等復雜因素造成庫存較高，明年形勢或?qū)⒏訃谰?/p>

與加快入市供應出現(xiàn)井噴不同的是，北京限房價項目銷售存在巨大壓力。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至9月11日，北京合計有16個限房價項目取得18期預售證，合計提供9038套房源，合計建筑規(guī)劃面積93.5萬平方米(另外還有超過30萬平方米車位等配套)。

按照真實銷售情況，平均去化不足4成(包括未及時網(wǎng)簽的數(shù)量)。在業(yè)內(nèi)人士看來，價格、產(chǎn)品、供應等多方面復雜因素造成了限房價項目市場庫存較高、去化壓力較大。

實際網(wǎng)簽銷售率僅12%

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，因部分項目剛剛?cè)〉妙A售證，只有8個項目有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，合計網(wǎng)簽只有1089套，據(jù)此計算，實現(xiàn)網(wǎng)簽銷售率只有12%。

據(jù)記者觀察，這8個項目分別是熙悅林語、瑞悅府、萬和斐麗、華潤理想國、瀛海府、旭輝城等，去化最多的是瀛海府一期，基本售完。而部分項目網(wǎng)簽去化率較低，在個位數(shù)。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示限房價項目去化率較低，除了跟網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后有關(guān)系外，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為，已經(jīng)不能按照常規(guī)商品房的去化比例來判斷限房價項目的銷售情況了，按照實際入市的套數(shù)來看，限房價項目單批次推出的房源量較大，普遍在三四百套、五六百套，而之前的商品房，單批次入市房源數(shù)量少的是幾十套，多的也就上百套。按照比例來算，不是特別客觀，如果按照套數(shù)計算，去化還可以。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)入市的16個限房價項目，除了個別項目入市房源在幾十套外，大部分項目都在200套以上，多則超過800套。

以華潤理想國為例，公開資料顯示，7月15日共有12棟住宅875套房源取得預售證，7月18日，全部取證房源開盤銷售，截至9月12日，共有約283套房源辦理預訂或網(wǎng)上聯(lián)機備案。

另外記者發(fā)現(xiàn)，部分限房價項目在一次取證后，只有部分樓棟開盤銷售，如果以此計算整個網(wǎng)簽銷售去化率，也并不客觀。以首批入市的限房價項目旭輝城為例，共有9棟住宅754套房源取得預售證，但是進入預售的只有3棟樓，共計270套，截至9月12日，共有73套房源辦理預訂或網(wǎng)上聯(lián)機備案。

即便存在諸多客觀因素，也難掩限房價項目去化存在高壓的現(xiàn)狀，中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照真實的銷售情況，上述入市的16個限房價項目平均去化率不足4成(包括未及時網(wǎng)簽的數(shù)量)。

多種因素造成去化高壓

在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來，價格、產(chǎn)品、供應等多方面復雜因素造成了限房價項目去化壓力較大的現(xiàn)狀。

郭毅表示，首先是北京限房價項目整體供應量龐大，已經(jīng)成交的60多宗限房價項目地塊，總的規(guī)劃建筑面積在550萬平方米左右，能開發(fā)的房源數(shù)量超過6萬套，但是北京新房市場一年的去化量在兩三萬套的水平，這樣的大規(guī)模上市，特別是下半年集中上市，對整個市場來說，將形成嚴峻的去化壓力。

目前，區(qū)域內(nèi)限房價項目集中供應。據(jù)記者觀察，目前已經(jīng)入市的限房價項目多分布在亦莊及瀛海、黃村、未來科學城、孫河、房山等區(qū)域。

作為限房價項目的供應大區(qū)，大興的項目多達十余個，主要分布在亦莊板塊、舊宮板塊、瀛海板塊、黃村板塊，而前三個板塊距離較近，區(qū)域內(nèi)不僅布局有瀛海府，還有萬和斐麗、禧瑞天著、熙悅林語、和悅?cè)A錦等項目，很容易成為競品。黃村板塊布局有頤璟萬和、金悅府、金地悅風華、招商局和永同昌的限房價項目等等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，不可避免地，大部分限房價項目都要求非?？斓幕乜钏俣?。所以如果扎堆入市，區(qū)域內(nèi)突然多了幾千套房源，這種情況下，銷售壓力將會非常大。

“另外，單個項目供應量很大，一個項目一兩千的貨量，如果一個區(qū)域內(nèi)有兩三個限房價項目，就足以覆蓋掉這個區(qū)域一年的購房需求，但這幾個項目是不可能把整個區(qū)域的購房需求都帶到自己項目來的，這必然造成去化難度的上升。”

目前，購房者決策周期加長。郭毅表示，限房價項目被限定了售價，且陸續(xù)會有類似項目入市，購房者選擇余地增大，沒有必要著急在當下買房，可以相對輕松地做出自己的購房時間選擇與決策。決策周期的加長，也不利于限房價項目的去化。

此外，項目產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴重。受70/90政策限定，大部分限房價項目70%的產(chǎn)品需要做成90平方米以下的中小戶型?！?0平方米以下的產(chǎn)品很難做出花樣，無非是南北通透或者是純南向戶型，抑或是一個衛(wèi)生間或兩個衛(wèi)生間的區(qū)別，僅此而已，沒有本質(zhì)的區(qū)別，對于購房者來說，在選擇上也會無從下手?！惫阏f。

明年市場或更嚴峻

限房價項目對于北京新房市場銷售提振明顯。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京新房銷售月均在1000-2000套，而自從限房價項目入市以來，7月北京市的商品住宅成交達到了2048套，8月超過3000套，呈上升趨勢。

即便如此，也難掩限房價項目去化壓力增大的事實。自2016年底按照“限房價、競地價”的方式出讓土地后，目前北京已經(jīng)有超過60個限房價項目存在，而入市的16個項目，占比不過三分之一，如果今年下半年北京住宅土地繼續(xù)開閘放量，市場將遭遇巨大壓力。

郭毅表示，“今年只是一個相對艱難的開始，明年市場會面臨更加嚴峻的局面?！?/p>

高壓之下，政策是否有微調(diào)的可能?諸如“限房價、競地價”的出讓方式微調(diào)，或者是改變土地供應結(jié)構(gòu)，增加純住宅用地的供應，在郭毅看來，“可能性不大?！币灿袠I(yè)內(nèi)人士表示，“時間是最好的解藥，沒有更好的辦法?！?/p>