房地產(chǎn)行業(yè)一直是塊大蛋糕，許多人都想?yún)⒑弦荒_，還不是因為利潤可觀。2018年的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)公司可謂是賺得盆滿。這種現(xiàn)象會一直延續(xù)嗎？會是曇花一現(xiàn)還是危機的前兆。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在已經(jīng)發(fā)布半年報的126家A股上市房企中，凈利潤同比翻倍的房企達到39家，占比高達31%。

另據(jù)東興證券數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2018年上半年，房地產(chǎn)板塊總營業(yè)收入為7808.2億元，同比增長23%，歸母凈利潤為873.3億元，同比增長39.8%，實現(xiàn)每股收益0.32元，同比增長32.3%。受結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化影響，板塊毛利率為31.2%，同比上升10.2%。

總體來看，上半年房地產(chǎn)板塊整體業(yè)績符合市場預(yù)期，營業(yè)收入增速基本處于2007年以來的平均水平，而歸母凈利潤增速則達到2008年以來的最高水平。

房地產(chǎn)業(yè)利潤率連續(xù)攀升，究竟是復(fù)蘇曙光還是曇花一現(xiàn)?東興證券研究所分析師鄭閔鋼認(rèn)為，展望下半年，從多數(shù)房企已售未結(jié)算面積和預(yù)收賬款的高覆蓋率考慮，板塊業(yè)績釋放的基礎(chǔ)仍然牢固，同時由于2016年和2017年市場較好，結(jié)算毛利率預(yù)計將繼續(xù)提升。

二者協(xié)同之下，板塊營收增速有望提升，業(yè)績釋放值得期待。

蘭德咨詢總裁宋延慶則認(rèn)為，在限購、限價逐漸加碼的背景下，房企凈利潤持續(xù)攀升難以持續(xù)。而主要原因是“高價拿地不能高價賣房”。

優(yōu)異的凈利潤率指標(biāo)

無論是橫向還是縱向，房企半年報利潤率表現(xiàn)都令人艷羨。

東興證券統(tǒng)計顯示，從橫向看，上半年房地產(chǎn)板塊在29個中信行業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異，歸母凈利潤增速排在第7位。

從縱向看，隨著結(jié)算節(jié)奏逐漸加快和結(jié)算結(jié)構(gòu)變化影響，板塊營收增速由上年同期的7.9%大幅上升至本期的23%。同時，因受結(jié)算毛利率提升，歸母凈利潤增速高于營業(yè)收入增速。

東吳證券數(shù)據(jù)顯示，2018上半年，房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入合計7636億元，同比增長22%;凈利潤1026億元，同比增長44%;歸母凈利潤849億元，同比增長41%，較2017年同期提升17個百分點; 

其中10家龍頭房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入4532億元，同比增長31%;凈利潤551億元，同比增長47%;歸母凈利潤436億元，同比增長44%，較2017年同期提升26個百分點。

龍頭房企業(yè)績增速增長更快。2018年上半年，房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)規(guī)模達92424億元，同比增長30%;10家A股龍頭公司總資產(chǎn)規(guī)模達50202億元，同比增長38%;龍頭房企資產(chǎn)擴張速度更快，占房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)的54%，自2009年以來占比持續(xù)提升。

2018年上半年，房地產(chǎn)板塊銷售毛利率達31.0%，較去年同期提升3個百分點;疊加板塊投資凈收益321億元，同比高增70%，合作開發(fā)和并購帶來的利潤逐漸體現(xiàn)出來。

銷售凈利率提升1.5個百分點至11.1%。龍頭房企銷售毛利率達 28.6%，較去年同期提升3個百分點;投資凈收益117億元，同比增長59%，銷售凈利率提升0.9個百分點至9.6%。

具體而言，中海地產(chǎn)穩(wěn)坐“凈利潤率”之王寶座，凈利潤率達到27%。此外，龍湖集團、華潤置地等凈利潤表現(xiàn)也不錯。

去年新晉房企“千億俱樂部”的新城控股，今年依然保持強勁增長勢頭。據(jù)其半年報，新城控股上半年銷售額953.11億元、銷售面積774.56萬平方米，同比分別增長94.17%、118.25%，雙創(chuàng)歷史新高。

行業(yè)排名也隨之躍進到全國第8，比去年同期提升8個位次;規(guī)模翻番的同時，新城控股利潤水平也很亮眼。上半年，新城控股營業(yè)收入157.58億元，同比增長39.1%;毛利潤60.43億元，毛利潤率達到38.35%，凈利潤率達16%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

根據(jù)房企中報，新城控股凈利潤增長得益于三方面因素：上半年公司房地產(chǎn)項目結(jié)算金額大幅增長;投資性房地產(chǎn)的公允價值變動收益由去年同期的1.79億元增至6.53億元;2018年開始執(zhí)行新的會計準(zhǔn)則，調(diào)整后2018年期初未分配利潤增加了2.24億元。

從公司運營來看，新城控股嚴(yán)控土地成本、融資成本，有效提升運營管理水平，才是上半年凈利潤大漲的主要因素。

三大原因助力房企利潤率攀升

綜合來看，在2018年中報中利潤率增長速度較快的企業(yè)，都在土地成本、融資成本以及運營管理三方面有顯著優(yōu)勢。

比如，在控制土地成本方面，半年報顯示，恒大土地儲備達3.05億平方米，土儲成本為1683元/平方米，為龍頭房企中最低。

上半年銷售管理費用率同比下降近兩個百分點。此外，貨幣化棚改政策也使得三四線城市改善性客群對改善類高端產(chǎn)品出現(xiàn)需求。因此，恒大、碧桂園等品牌商在該類區(qū)域贏得先機。

此外，部分房企優(yōu)異表現(xiàn)還得益于區(qū)域布局調(diào)整。近些年，隨著一二線城市政策收緊，三四線市場溢出效應(yīng)增強，一些品牌房企關(guān)注到機遇，加大對三四線城市布局。其中，一些千億級高速增長的房企把戰(zhàn)場主要集中城市化進程快、改善型需求不斷釋放的強三四線，以此保證后續(xù)產(chǎn)品銷售可期。

融資成本低也是利潤率的保證。以新城控股為例，2015年-2017年，新城控股整體融資平均成本分別為7.26%、5.49%、5.32%，逐年下降。今年上半年，公司整體平均融資成本為5.75%，雖然相比去年年底略有提升，但仍處于行業(yè)較低水平。

對房企而言，較高的周轉(zhuǎn)速度，能促使其快速實現(xiàn)銷售業(yè)績提升，并支撐其高回報和高成長空間。房企高效的運營管理水平，將成為公司銷售規(guī)模和利潤水平繼續(xù)高增長的有力砝碼。

新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，房企年報業(yè)績反映的是去年交付結(jié)算的項目，主要是2015年及之前拿的土地價格相對便宜，2016-2017年房價普遍性上漲，形成了房企利潤增加，當(dāng)然，稅也繳得多了。

“雖然2016年一二線城市的地價上漲，但更多的三四線城市地價還不高，而大房企更多走進三四線城市，三四線城市銷售面積占比也提高到60%以上，而且三四線城市房價上漲更快，預(yù)計2019年的年報業(yè)績依然不錯?！睔W陽捷說。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，對于房企來說，利潤增加說明地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的機會很大，所以這會帶來很多投資機會上升和盈利機會增長。

雖然說現(xiàn)在三四線城市棚改政策調(diào)整，但其實三四線未來還是有很多機會。因此，利潤增長是一種可持續(xù)的現(xiàn)象，很多房企如中梁、正商、新力等企業(yè)，這兩年其實都是在這個機會下成長的。

不過，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，未來行業(yè)分化持續(xù)，中小房企未來的利潤下行壓力會明顯增大。由于資金壓力的影響，銀行表內(nèi)資金依然會優(yōu)先給予“名單內(nèi)”房企，而這類房企往往就是品牌房企，排名靠后的房企很難獲得銀行的開發(fā)貸款支持，更多中小房企不得不通過承擔(dān)更高資金成本方式獲得資金。

高企的融資成本或?qū)矸科蠼杩罾⒌蓉攧?wù)費用明顯增長，同樣會影響到房企凈利潤水平。