2022年1-5月份的武漢新房市場(chǎng)目前成交率怎么樣，后續(xù)武漢新房市場(chǎng)成交量會(huì)上漲嗎？下面了解下武漢2022年1-5月供求指標(biāo)及同環(huán)比對(duì)比，以及開盤去化率走勢(shì)。

武漢新房市場(chǎng)分析

2022年1-5月沿襲了2021年4季度以來供銷不斷縮減的態(tài)勢(shì)，同比2021年1-5月成交量下滑61%，但考慮到疫情對(duì)市場(chǎng)的影響，我們亦可參考對(duì)比2019年1-5月，下滑51%。2022年1-5月供應(yīng)和成交雖然有所萎縮，但供求比為1.1：1，延續(xù)1-4月的趨勢(shì)，依然平衡。

表：2022年1-5月供求指標(biāo)及同環(huán)比對(duì)比

1、供應(yīng)：5月供應(yīng)99萬平方米，環(huán)比降幅4%，同比降幅54%，供應(yīng)延續(xù)低迷，房企供貨意愿仍不強(qiáng)。

2、成交：受到五一假期和5月政策刺激影響，5月成交76萬平方米，環(huán)比漲幅32%，同比降幅65%，月度均價(jià)維持平穩(wěn)。

3、新開盤：以平推為主，整體去化率維持在17%，較4月而言趨于平穩(wěn)，其中心城區(qū)去化率22%，遠(yuǎn)城區(qū)去化率11%，市場(chǎng)表現(xiàn)分化。

從2019年7月份調(diào)整周期以來，開盤去化率持續(xù)走低，從90%下滑到70%，再到40%，相對(duì)最艱難的是2021年4季度，連續(xù)3個(gè)月在14-15%，而今年1-5月份開盤去化率開始回升，至5月開盤去化率為17%，最困難的時(shí)期已經(jīng)過去，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一個(gè)積極的信號(hào)。

5月全市新開盤24頻次(新開盤8/續(xù)銷16)，環(huán)比4月略有減少，整體首日去化17%(環(huán)比下降2pct)。中心城區(qū)去化率22%，遠(yuǎn)城區(qū)去化率11%，中心城區(qū)市場(chǎng)熱度明顯高于遠(yuǎn)城區(qū)，分化仍不斷加劇。區(qū)位優(yōu)異且差異化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目更容易突破板塊競(jìng)爭(zhēng)壁壘，取得較理想去化。

圖：2016年1月-2022年5月開盤去化率走勢(shì)

4、來訪認(rèn)購：2022年5月周度單盤來訪和成交均有提升，預(yù)計(jì)6月將繼續(xù)回升。

相對(duì)2019年和2021年，2022年1-5月案場(chǎng)來訪量仍處低位，平均月單盤來訪量213人次，但是與2022年1季度月均192人次相比，2022年4-5月來訪量月均245人次，提升明顯。

圖：2019年1月-2022年5月來訪量走勢(shì)

5月單盤認(rèn)購及轉(zhuǎn)化率環(huán)比4月呈上漲趨勢(shì)，一方面各個(gè)案場(chǎng)結(jié)合五一假期、母親節(jié)、520等節(jié)點(diǎn)舉辦暖場(chǎng)活動(dòng)積極邀約客戶來訪，另一方面5月中下旬政策陸續(xù)出臺(tái)，各案場(chǎng)借助勢(shì)頭營(yíng)造政府救市即將回暖跡象，疊加貸款利率下調(diào)、折扣力度可觀處于極佳的入手時(shí)機(jī)，更為積極邀約客戶認(rèn)籌。

表：2022年5月周度監(jiān)測(cè)持銷情況及4月對(duì)比

5月中下旬政策出臺(tái)后，各大案場(chǎng)到訪量、認(rèn)購量均有實(shí)質(zhì)的刺激表現(xiàn)，但表現(xiàn)出的延續(xù)性較弱，對(duì)比政策前后1周的情況，平均單盤到訪量經(jīng)開、黃陂區(qū)增幅10%，江夏、東西湖增幅超30%;平均單盤認(rèn)購量四個(gè)區(qū)域均出現(xiàn)30%以上的增幅;

考慮到政策發(fā)布于第20周的最后一天，部分有置業(yè)需求的購房者未能及時(shí)到訪，同時(shí)夾雜受“一日游”政策誤導(dǎo)產(chǎn)生的“無效客戶”，進(jìn)而對(duì)比政策前后2周的情況，平均單盤到訪量仍有三區(qū)保持正增長(zhǎng)，而平均單盤認(rèn)購量?jī)H剩經(jīng)開區(qū)保持較大增幅，其他三區(qū)趨于常態(tài)或出現(xiàn)小幅下滑。

表：2022年5月政策前后周度單盤訪購量趨勢(shì)變化

5、典型項(xiàng)目：極度觀望的市場(chǎng)背景下，購房者遵循底線思維——性價(jià)比、交房要有保障

萬科光瀾道(武昌-白沙洲)逆市下的流量紅盤，5月末加推最后一棟住宅樓，從入市到收官之作僅用不到半年時(shí)間;該項(xiàng)目主推區(qū)域內(nèi)稀缺的95-117㎡三房產(chǎn)品，單價(jià)上類比城市同區(qū)位的項(xiàng)目也極具競(jìng)爭(zhēng)力;大品牌又帶國(guó)資背景，后期也不大可能存在難交房的問題。

6、營(yíng)銷及渠道：5月全市范圍仍以分銷渠道帶客促銷、特價(jià)房打折促銷等手段為主。遠(yuǎn)郊板塊營(yíng)銷力度不斷加大，折扣持續(xù)下探促進(jìn)去化。

5月購房情緒尚未修復(fù)及預(yù)期偏悲觀，樓市信心依然低迷，尚未修復(fù)及預(yù)期偏悲觀，樓市信心低迷。全市范圍仍以分銷渠道帶客促銷、特價(jià)房打折促銷等手段為主。遠(yuǎn)郊板塊營(yíng)銷力度不斷加大，折扣持續(xù)下探促進(jìn)去化。

武漢短期市場(chǎng)預(yù)判

當(dāng)前武漢樓市依然處于筑底階段的調(diào)整期中，究其淵源在于對(duì)未來預(yù)期的不確定上，諸多問題交織愈顯市場(chǎng)的動(dòng)蕩不安，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)是否能觸底回升、政策松綁力度是否會(huì)繼續(xù)拉大、房企暴雷現(xiàn)象是否有所扼制、房?jī)r(jià)是否會(huì)持續(xù)下跌等問題都在干擾著企業(yè)和購房者的動(dòng)作，致使整體行業(yè)都陷入極度觀望的狀態(tài)。

市場(chǎng)中充斥著濃厚的觀望情緒還是源于信心的缺失，拋開行業(yè)大背景影響來說，武漢這幾年確實(shí)存在“土地超賣”的問題，導(dǎo)致城市內(nèi)部各區(qū)域、各板塊間是極度分化的，內(nèi)部結(jié)構(gòu)性的矛盾比較突出。

接下來的一段時(shí)間，我們認(rèn)為，本輪落地的寬松政策仍需發(fā)酵，市場(chǎng)仍將維持分化的格局，理想的區(qū)域會(huì)延續(xù)理想，局部或會(huì)存在一定的震蕩，但趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，艱難的區(qū)域會(huì)延續(xù)艱難，短期內(nèi)確實(shí)亟待一些刺激性的政策托底，然后就是有潛力的區(qū)域或會(huì)在此扭轉(zhuǎn)局勢(shì)之際得到適度的釋放，也存在穩(wěn)步兌現(xiàn)的可能。

同時(shí)隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的不斷加碼，5月末宏觀經(jīng)濟(jì)終見企穩(wěn)的跡象，我們認(rèn)為6月份宏觀經(jīng)濟(jì)將延續(xù)企穩(wěn)回升的勢(shì)頭，同時(shí)(前文判斷)預(yù)計(jì)武漢6月份調(diào)控整體趨向?qū)捤?，調(diào)控或?qū)⒂谌齻€(gè)方面展開。